Ep65. 모기지 어려운 부동산 Properties

모기지 관련 정보를 인터넷에서 검색을 해 보시면 모기지 가능한 사례들은 쉽게 찾을 수 있습니다. 하지만 모기지가 안되거나 거의 불가능한 properties들에 대해선 정보를 찾기 어렵습니다. 모기지가 가능한 것들은 모기지 상품을 판매하는데 도움이 되지만, 모기지가 어려운 properties들은 판매할 상품이 없는 것이니 그들에 대한 정보를 찾기 힘든 것은 당연한 현실이겠네요.

 

이런 모기지가 어려운 부동산에 관심이 있으셔서 문의하시는 분들의 가끔있어서 오늘은 모기지 받기 어려운 세가지 properties 타입을 소개하겠습니다.

 

Welcome back! 당신의 삶에 새로운 시작과 성공적인 부동산 투자를 돕고자 노력하는 더람지역 부동산 & 모기지 전문가 3 in 1 피터 김입니다. 짧지만 알찬 정보, 돈이 되는 정보를 놓치지 않으시려면 구독버튼 눌러주세요.

 

본론으로 들어 가기 전에 모기지를 빌려 주는 렌더가 가장 중요하게 여기는 3가지를 간단히 말씀드리겠습니다. 이 3가지를 이해 하시면 왜 일부 부동산은 모기지가 어려운지 이해하기 쉬우실거에요.

 

첫번째는 인컴입니다. 모기지를 빌리는 사람이 이자를 잘 낼 수 있는지 확인하기 위해 렌더는 모기지 신청자의 수입이 얼마나 되는지 자세히 봅니다. 

 

두번째는 신용입니다. 수입은 있지만 모기지 이자를 약속된 시간에 잘 갚지 않는다면 문제가 되겠죠. 즉 약속을 잘 지킬 것인지를 가늠해 보기 위해 신용도를 확인합니다.

 

마지막 세번째는 property의 가치입니다. 렌더 입장에서는 수입과 신용 못지 않게 중요한 것이 property의 시장 가치입니다. 당연히 property의 시장가가 빌려 주는 모기지 보다는 커야 하겠죠. 이 세번째 조건에는 중요한 세부사항 하나가 있습니다. 

 

Property을 시장에 내 놓았을 때 바로 팔 수 있는지 여부입니다. 렌더들은 저와 같은 리얼터가 아닙니다. 집을 사고 파는 비지니스를 하는 기관이 아니죠. 렌더는 돈을 빌려주고 이자를 받아 수익을 내는 비지니스를 하고 있는 것입니다. property를 시장에 내 놓았는데 언제 팔릴지 알기 어려운, 즉 시장의 수요가 높지 않는, 평범하지 않는 property는 손을 대려고 하지 않습니다. 

 

원래 모기지를 빌려 간 사람이 이자를 안 내서 손해를 보았고, 이제는 Power of Sale로 그 property를 팔아서 렌더가 빌려준 모기지 만큼은 빨리 돌려 받고 싶은 상황에 한가하게 기다릴 수 있는 상황이 아니겠죠.

 

제가 오늘 말씀드리는 모기지를 받기 어려운 대표적인 3가지 property는 시장의 수요가 높지 않는 평범하지 않는 property들이고 당연히 렌더가 기피하기에 모기지를 안 내 주는 property라고 생각하시면 됩니다.

 

그럼 그 3가지를 소개합니다.

첫번째는 빈 땅입니다. 제가 빈 땅이라고 말씀드린 이유는 땅만 있고 건물이 없는 것을 의미합니다. 별장과 같은 집을 짓기 위해 빈 땅을 구매하시려고 생각하신다면 현찰로 살 준비를 하셔야 겠습니다.

 

두번째는 Off-grid property 입니다. 상하수도 그리고 전기가 GRID로 연결되지 않은 집을 뜻합니다. 전기는 태양광선이나 발전기를 이용하고 물은 지하수를 사용하며 개스는 Gas tank을 이용하는 out of nowhere에 있는 집들이 있습니다. 이런 집들도 모기지를 받기 매우 어렵습니다. 

 

세번째는 co-ownership 아파트입니다. 우리가 흔히 알고 있는 콘도와 비교해서 설명드리겠습니다. 콘도는 말 그래도 condominium 아파트를 뜻합니다. 개인이 소유하는 아파트 중에 가장 흔한 유형입니다. 선생님이 콘도 유닛 701호를 구매하셨다면 유닛 701호는 선생님의 전적인 소유이고 그 콘도 건물에 있는 수영장과 같은 common area는 공동명의의 소유가 되는 것입니다.

 

그런데 이 co-ownership 아파트는 모든 건물을 이름 그래도 co-ownership으로 공동소유합니다. 단지 선생님이 501호를 co-ownership로 구매하셨다면 501호를 전적으로 사용할 권리를 부여 받는 것입니다. 

 

이와같은 co-ownership는 매우 드문 형태의 아파트이다 보니 시장에 잘 나오지도 않고 시장에 나와도 사람들에게 익숙하지 않다보니 거래가 활달하지 않습니다. 다시말해 흔한 형태인 콘도 아파트에 비해 매매가 싶지 않다는 것입니다. 당연히 렌더들이 기피하는 아파트 형태입니다.

 

예전에도 말씀드렸지만 모기지는 수학문제 푸는 것과 같다고 우리 헌팅톤크로스의 부사장님께서 말씀하셨습니다. 수학문제는 답을 푸는데 한 가지 방법만 있는 것이 아닙니다. 제가 오늘 말씀드린 properties들은 모기지 받는 것이 매우 어렵거나 불가능합니다. 하지만 기존의 집을 리파이낸싱을 한다 던지와 같은 다른 방법을 통해 해결책을 찾아 볼 수도 있겠습니다. 그리고 개인마다 처해 있는 상황이 모두 다르니 꼭 전문가와 상담을 하시기 바랍니다. 생각하지 못한 문제 해결 방법이 있을 수도 있으니까요.