Ep72. 부동산 계약서 변경 Amendment vs Extension Letter

수없이 많은 집을 보시고 마음에 드는 집에 오퍼를 넣으셔서 결국 오퍼가 수락되셨다고요? 요즘 GTA에서 마음에 드는 집을 좋은 가격에 구매 한다는 것이 참 쉬지 않은 일이죠. 그런 의미에서 집 구매하신 것을 축하드립니다. 그런데 오퍼가 수락이 되었다고 거래가 끝난 것이 절대 아닙니다. 오퍼 수락된 날부터 클로징 날까지 보통 2달이 걸린다고 보면 이 두 달 사이이 일어날 수 있는 일이 많이 있습니다.

Furnace, 온수기, 냉장고등등이 고장이 났는데 수리가 안될 수도 있고, 집 주인이 사정이 생겨서 클로징 날짜를 바꾸자고 제안을 할 수도 있고, 바이어 이름 하나를 더 계약서에 추가하자로 할 수도 있습니다. 어떤 경우는 바이어의 모기지 에이젼트의 아내가 갑자기 아파서 병원에 실려가는 바람에 모기지 어플리케이션을 제시간에 넣지 못해 클로징 날짜가 어그러지는 경우도 있습니다.

어쨌든 이 경우 원래 오퍼가 변경이 될 수 밖에 없는 상황이 발생했습니다. 이렇게 변경을 해야하는 경우가 생각보다 자주 발생을 합니다. 이런 경우 어떤 방식에 의해서 계약서의 변경됨을 공식적으로 문서화 하게 될까요? 오늘은 이 질문에 대해 설명하도록 하겠습니다.

Welcome back! 좋은 위치의 좋은 집을 좋은 가격에 사고 팔 수 있도록 매 순간 최선을 하다는 리얼터 브로커, 더람지역 노스욕 부동산 전문가 피터 김입니다. 아래 빨간색 구독 버튼 눌러 주고 가시면 정말 감사하겠습니다.

당연한 말일 수도 있지만 이렇게 계약서를 변경해야 할 경우, 셀러와 바이어 쌍방이 모두 변경사항에 동의를 해야지 변경사항이 적용이 되겠습니다.

부동산 거래를 하면서 가장 흔하게 발생하는 계약 변경 사항은 어떤 경우들일까요? 서두에서 말씀드렸던 클로징 날짜를 변경하자는 것과 바이어가 home inspection 후에 집에 문제가 있다고 판단할 경우 가격을 조정하고자 할 때 등이 Amendment를 하려고 하는 가장 흔한 경우입니다.

그럼 어떤 문서양식을 이용해 계약서 변경을 해야할까요? 온타리오 부동산 거래일 경우 스탠다드 폼 (standard form) #120 Amendment to Agreement of Purchase and Sale을 이용하시면 되겠습니다. 전문적인 리얼터라면 온타리오에서 사용되는 스탠다드 폼(form)들을 다 알고 있을테니 선생님께서 이 폼을 어떻게 사용하는지 아실 필요는 없겠습니다.

참고로 이 폼 (form) #120이 원래의 계약서 Agreement of Purchase and Sale를 무효화 하지 않습니다. 일정 부분만을 변경 또는 추가 하는 역할을 하는 것이기에 이 폼에 명시된 것 이 외 거래에 대한 모든 세부사항은 원래의 Agreement of Purchase and Sale이 여전히 유효한 것입니다.

또 하나 제가 꼭 집고 넘어 가고 싶은 것은 mortgage condition 이나 home inpsection condition이 있을 경우 이 컨디션이 충족이 되었다던지 이 컨디션과 상관없이 거래를 진행하겠다는 던지와 같은 결정은 standard form

Form 124 Notice of Fulfilment of Condition 또는
Form 123 Waiver

을 이용하셔야 합니다. 왜냐하면 이들 컨디션에 관하여 특별히 존재하는 폼을 사용한는 것이 뒷 탈 없는 계약서가 될 것이니까요.

오퍼가 수락이 되고 가격이나 조건이 만족스럽지 않다는 생각이 들 수 있습니다. 특히 home inspection을 하고 나서 라던지, 첫번째 방문을 하고 나서, 계약 내용을 바꾸고 싶은 맘이 들 수 있습니다. 그런데 예를들어 작은 수돗꼭지 하나가 고장 났다고 Amendment를 하자고 하는 것은 좋은 생각은 아닌 것 같습니다. 처음 계약을 맺을 때 서로가 클로징 때 약속을 이행할 것을 믿는 믿음이 바탕이 되어 있는 계약인데 사소한 것으로 그 믿음에 의심을 품게 만드는 것은 좋지 않은 일일 수도 있겠습니다.

작은 일로 한쪽이 기분이 상하면 클로징이 정상적으로 끝난다고 할지라도 클로징 후 전 주인에게 집에 관해 물어 볼 것이 있다던이 아니면 새로운 주인에게 자신에게 온 우편물을 좀 맡아 달라고 하던지 같은 부탁하기가 힘들어 질 수도 있습니다. 좋은게 좋은 것이니 기분 상하는 일 없이 클로징 하는 것이 좋겠죠.

마지막으로 Extension Letter에 대해 간단히 설명 드리겠습니다. 말씀드린 것 처럼 대부분 계약의 변경을 할 때는 리얼터가 폼 (form) #120 Amendment을 이용해 처리하면 됩니다. 그런데 클로징 바로 전 날 바이어가 모기지 어플리케이션이 처리가 안 되어서 클로징을 10일 연장하자고 요청하면 어떻게 할까요?

사실 이 예는 지난 달 실제로 집을 파시는 저의 고객에게 발생한 일이네요. 오퍼 수락은 거의 3달 전에 했는데 어떤 이유에서 인지 바이어의 모기지 에이젼트가 계속 기다리다가 클로징 얼마 전에 모기지 어플리케이션을 넣으려고 생각하고 있다가 그 모기지 에이젼트의 아내가 갑자기 아파서 병원에 실려가는 바람에 모기지 어플리케이션을 제시간에 넣지 못해 클로징 날짜를 못 지키게 되었다는 것입니다.

집 거래는 클로징 날짜 하나에 많은 사람들이 역여 있는 경우들이 많이 있습니다. 이 경우 저의 셀러 고객은 파는 집의 클로징 날이 새로 구매한 집의 클로징이기도 했습니다. 그리고 그 구매한 집의 셀로도 같은 날 그들의 새로운 집을 클로징하고 들어 가기로 되어 있었습니다. 모든 것이 연결되어 있는 것이죠.

즉, 저의 셀러 고객분은 집을 팔지 못해도 그 날 새로운 집을 살 수 밖에 없는 상황이었습니다. 결과적으로 bridge loan을 통해 집을 사는 문제는 해결이 되었지만 집 파는 것은 바이어의 모기지 문제 때문에 10일이 늦추어졌습니다.

이런 경우에는 오늘 말씀드린 Amendment 보다는 변호사들 간에 사용하는 Extension Letter를 사용하는 것이 더 효과적이라고 할 수 있겠습니다. 왜냐하면, 클로징 날짜를 변경하는 것 뿐만 아니라, 문제를 유발시킨 바이어로 하여금 추가적인 디파짓을 요구하고, 셀러가 갑자기 사용하게된 bridge loan에 대한 이자를 지불하게 끔 요청하는 등등을 클로징 문서를 처리하게 될 변호사들 간에 신속하게 처리를 할 수 있기 때문입니다.

‘It ain’t over till it’s over’라는 말이 있죠. 부동산 거래에서도 참 잘 어울리는 말인 것 같네요. 클로징 관련 질문이나 코멘트 있으시면 아래에 남겨주세요. 감사합니다.