Ep68. 부동산 시장 going Up or Down

매달 부동산 시장을 분석해서 한 페이지 업데이트를 저의 웹싸이트에 올리고 유튜브 비디오도 만들어서 시장을 이해하기 쉽게 설명해 드리려고 노력하고 있습니다. 2021년 7월 달 시장 데이터가 나와서 부동산 업데이트를 준비하며 생각해 보았습니다.

요즘 부동산 관련 비디오를 보시는 분들이 가장 궁금해 하시는 것을 무엇일까? 집을 사거나 팔려는 계획이 있는 분들이 시청을 하실 것이고 당연히 요즘 가장 궁금한 것은 다음 두가지 질문일 것 같습니다.

첫번째, 집 가격이 올라 갈 것이냐 아니면 내려 갈 거이냐?
두번째, 셀러스 마켓이 언제까지 지속될 것이냐?

시장에 참여하여 집 형태 별로 오퍼가 얼마나 들어 오는지를 매일 같이 확인하는 리얼터로서, 그리고 시장 데이트를 꼼꼼히 분석하고 있는 전문가로서, 저의 결론은 다음과 같습니다. 지난 일년간 평균 집값이 30% 이상 올랐습니다. 물론 올 초까지는 단독주택이 이 평균 집값 상승에 가장 큰 기여를 했고 요즘은 콘도들이 평균 집값 상승에 영향을 주고 있습니다.

그런데 지난 일년동안 보았던 것 같은 급속한 집값 상승을 올 해 다시 보지는 못 할 것 같습니다. 30-40% 가격이 올라 가는 것을 매년 유지할 수는 없는 일이죠. 이미 오른 가격에 대해선 시장 참여자들이 오른 가격을 시장가격으로 인정하고 현실로 받아 들이고 있습니다. 집을 사려는 사람수에 비해 여전히 집이 부족하기 때문에 올해에도 약간의 가격 상승은 예상됩니다. 코비드 4차 유행이 아주 심각해 지지 않는 이상 올해 집값이 갑자기 폭락하는 현상은 없을 것으로 관측합니다.

서두에 제가 던진 두가지 질문에 대한 대답을 이미 들으셨네요. 혹시 제가 왜 이렇게 생각하는지 궁금하신 분들은 끝까지 봐주시기 바랍니다.

Welcome back! 더람지역 부동산 & 모기지 전문가 피터 김입니다. 짧지만 알찬 정보, 돈이 되는 정보를 놓치지 않으시려면 구독버튼 눌러주세요. 구독버튼은 사랑입니다. 사랑을 실천하는 사회를 만들어 가는데 동참해 주세요.

그래프를 너무 많이 보여 드리면 정신이 없으니 오늘은 딱 4개만 설명 드리겠습니다.

첫번째는 SNLR 그래프입니다. SNLR (Sales to New Listing Ratio) 즉 새로 올라 오는 리스팅 숫자 대비 실제 매매되는 집의 숫자를 표시하는 숫자입니다. 보통 60%가 넘으면 셀러스 마켓이라고 하죠. 작년 2월 이후 GTA & Durham 모두 60%를 넘었습니다. 더람은 현재 올해 6월 이후 80%를 넘었습니다. SNLR이 어떤 의미인지 궁금하신 분들은 Episode 37을 보시면 이해하는데 도움이 되실 것입니다.

저의 Monthly update를 자세히 보시는 분은 아시겠지만 거래량이 올해 3월에 정점을 찍고 계속 내려가고 있습니다. GTA, Durham, Oshawa 모두 같은 상황입니다. 노스욕만 콘도 거래가 활발해 지면서 거래량이 작년에 비해 늘었습니다.

SNLR 계산법은 거래량 갯수 나누기 새로 올라온 리스팅 갯수이니까 거래량이 줄면 SNLR이 80%에서 내려 와야 할텐데 3월 이후 내려 오기는 커녕 약간 더 올라 갔습니다. 왜 이런 현상이 일어 날까요?

…

빙고! 간단한 수학이죠. 분자인 거래량이 줄 때 분모인 새로 올라오는 리스팅 갯수가 예전과 같다면 SNLR이 내려 가겠죠. 문제는 분모도 같이 줄었습니다. 거래량이 줄 때, 새로 올라오는 리스팅 갯수도 팍팍 줄었다는 것입니다.

오늘의 두번째 그래프는 지난 2년 간의 달별로 새로운 리스팅 갯수를 보여 주는 그래프입니다.

GTA 전체 경우, 올해 7월 12,551개의 새로운 물건이 올라 왔는데 이 숫자는 뜨겁지 않았던 2년 전 2019년 7월 달의 14,393개 보다도 낮은 숫자입니다. 새로운 물건이 안 올라 오고 있습니다.

더함도 같은 현상을 보여 주는데요. 올해 7월 1,280개 새로운 물건이 올라 왔는데 이 숫자는 2019년 7월 달의 1,892개 보다 한참 낮은 숫자입니다.

부동산 시장의 공급이 얼마나 타이트한지 확인하실 수 있을 거에요.

세번째 그래프는 지난 2년간 DOM의 달별 상황을 보여 주는 그래프입니다. Days on Market은 집이 시장에 나 온지 몇일만에 팔렸는지 보여 주는 숫자입니다. DOM의 낮으면 그만큼 집이 빨리 빨리 팔린다는 것을 보여주죠. 올해 3월 이후 GTA, Durham, Oshawa 모두 DOM의 올라 가고 있는 것을 보실 수 있을 거에요. 그 폭은 높지 않습니다. 즉, 시장의 움직임이 아주 약간 슬러우 해졌다는 것이죠. 물론 콘도 아파트가 많은 노스욕은 반대의 양상을 보실 수 있겠네요.

그렇다면 집 값 변화 추세는 어떨까요? 오늘의 마지막 그래프를 보시겠습니다. 평균 집 값을 그 전달과 비교해 (Month over Month) 그 차이를 퍼센티지로 지난 2년간 달별로 나타낸 그래프입니다. 올해 1월과 2월 사이에 더람 오샤와 같은 경우엔 한 달 사이에 가격이 무려 13%나 상승을 했었습니다. 그런데 그 이후 잠잠해 져서 달별 가격차이는 거의 없어진 상황입니다.

총 정리하면 가까운 미래에 가격이 확 내려갈 일은 없을 것으로 예상되고 새로 나오는 집의 갯수가 너무 적다보니 여전히 셀러스 마켓이 유지될 것으로 보입니다. 집 값은 지난 일년 같은 급격한 상승은 없겠지만 낮은 공급을 감안할 때 약간의 상승은 예상됩니다. 혹시 더 궁금하신 것 있으시면 코멘트 남겨 주세요. 제가 쉽게 설명하지 못한 부분이 있다면 그 것도 알려 주시면 다음 달엔 좀 더 이해하기 쉽게 설명 드리도록 노력하겠습니다. 감사합니다.