Ep71. 토론토 부동산 시장, 왜 이런가? 3가지 이유

토론토 GTA, 그 중에서도 특히 노스욕과 더람의 부동산 시장의 흐름을 자세하게 이해하고 싶으시다고요? 잘 오셨습니다.
매달 부동산 시장을 분석해서 한 페이지 업데이트를 저의 웹싸이트에 올리고 유튜브 비디오도 만들어서 시장을 이해하기 쉽게 설명해 드리고 있습니다. 오늘은 2021년 8월 달까지의 시장 데이타를 보면서 현재 시장 상태를 점검해 보고 왜 이렇게 시장이 흘러 가고 있는지 피터가 생각하는 3가지 이유를 말씀드리도록 하겠습니다.

Welcome back! 당신의 삶에 새로운 시작과 성공적인 부동산 투자를 돕고자 노력하는 사나이, 노스욕 더람지역 부동산 전문가 피터 김입니다. 구독은 자료를 준비하고 비디오를 편집하는 저에게 큰 힘이 됩니다.

시장의 흐름을 정확하게 이해하기 위해 큰 그림인 GTA 전체 시장 상황을 보고, 다음으로 더람지역과 노스욕의 시장상황을 점검해 보겠습니다.

먼저 지난 5년간 ‘8월달’ GTA 시장 상황을 보여주는 그래프를 보시겠습니다. 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시 합니다. 2021년 8월 GTA 부동산 시장을 작년 2020년 8월과 비교 하면 거래량은 20% 내려 갔고 평균 집가격은 약 13% 상승하여 대략 $1.071M 에 거래가 되었습니다.

그럼 지난 2년간 ‘달별로’ 거래량과 평균가격을 보여 주는 그래프를 통해 지난 24개월의 상황을 ‘구체적’으로 보겠습니다. 동일하게 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하는데요. GTA 경우 8월 달은 지난 달인 7월과 비교하면 거래량은 8% 줄었고 집값은 0.8% 상승 했습니다. 이 그래프를 보시면 거래량이 3월 정점 이후 계속 줄고 있는 것을 확인하실 수 있습니다.

조금 전 5년치 그래프에서도 거래량이 작년 같은 달과 비교 20% 줄었다고 말씀드렸습니다. 작년보다 줄었고 3월 이후 이렇게 급격하게 거래량이 줄고 있으니 시장이 쿨다운이 되었구나라고 결론을 내릴 수도 있겠지만 그렇지는 않습니다. 이 거래량 급 감소의 가장 큰 요인은 공급이 줄었기 때문입니다.

그러면 여기서 잠깐 New Listings 그래프를 보겠습니다. 이 그래프는 매매를 위해 새로 시장에 나오는 집들의 갯수를 표시하는 그래프입니다. GTA, 더람, 노스욕, 오샤와 모두 3월 이후로 새로 올라오는 리스팅 갯수가 줄고 있는 것을 보실 수 있겠습니다.

다음은 더람의 지난 5년간 8월달 시장 상황을 보여주는 그래프를 보시겠습니다. 2021년 8월 Durham 부동산 시장을 작년 8월과 비교 하면 거래량은 31% 줄었고 평균 집가격은 약 25% 상승하여 대략 $918K 입니다.

더람의 지난 2년간 추세를 달별로 자세히 보여 주는 그래프를 보시겠습니다. 올해 8월을 7월에 비교하면, 거래량은 5% 감소했고 집값은 0.9% 상승했습니다.

이번엔 노스욕의 지난 5년간 8월달 시장 상황을 보여주는 그래프를 보시겠습니다. 올해 8월 North York 부동산 시장을 작년 8월과 비교 하면 거래량은 약 2% 올라 갔고 평균 집가격은 11% 상승하여 대략 $1.061M 거래 되었습니다.

지난 2년간 달별로 North York의 거래량과 평균가격을 보여 주는 그래프를 통해 시장 흐름을 살펴 보겠습니다. 올해 8월을 그 전달과 비교하면, 거래량은 2% 늘었고 집값도 2.9% 상승했습니다. 참고로 노스욕은 콘도 아파트 거래가 많아지면서 거래량이 다른 지역이 내려갈때 반대로 약간 올라갔습니다.

오늘 그래프에서도 확인하셨듯이 GTA 부동산 시장은 지난 3월이 가장 뜨거웠습니다. 한 집에 오퍼가 20-30개 씩 들어오는 완전히 미친 시장이었죠. 그리고 말씀 드렸듯이 거래량이 3월 이후 계속 줄었습니다. 하지만 완전 정상이 아니었던 2020년 작년에 비해 거래량이 줄은 것이지 전체 트렌드를 보시면 2019년 보다는 거래량이 늘었거나 비슷합니다. 셀러스 마켓인지 바이어스 마켓인지를 확인할 수 있는 SNLR 그래프를 보시면 지금도 여전히 셀러스 마켓이라는 것은 확인하실 수가 있습니다. 왜 이런 것일까요? 저는 3가지 이유 때문이라고 생각합니다.

첫번째로,
가장 큰 문제는 집을 사고 싶어 하는 바이어의 숫자에 비해 시장에 나와 집이 수가 현저히 작다는 것입니다. 다른 나라와 비교해서 설명 드리겠습니다. 2020년 기준, 거주자 1,000명당 프랑스는 540채의 집이 있다고 합니다. G7 나라들 평균은 471채라고 합니다. 그런데 캐나다는 이 숫자가 2020년에 424였습니다. 안타갑게도 캐나다는 이 숫자가 2016년에는 427이었는데 2020년 424로 줄었습니다. 1000 가구당 가능한 집의 숫자가 늘어야 부동산 시장에 안정이 올텐데 4년 사이에 3채가 줄었네요.

두번째, 캐나다에 둥지를 트게될 새로운 이민자의 증가가 엄청납니다. 작년 10월 30일날 정부가 발표를 했고 화면에 보시는 정부 싸이트에서 확인 하시듯이
2021년에 401,000명,
2022년에 411,000명,
2023 년에421,000명
의 새로운 영주권자를 받을 계획입니다.
말씀드릴 필요없이 새로운 영주권자의 증가는 수요증가를 뜻합니다.

세번째로, 코로나 백신으로 인한 우리 삶의 정상화입니다.
이미 콘도시장은 코비드 이전 예전의 모습으로 돌아 가고 있습니다. 현 시점 GTA 부동산 시장를 셀러스 마켓으로 주도하고 있는 것이 콘도시장이라고 할 수 있을 것 같습니다. 우리의 삶이 코비드 이전 일상으로 돌아가면 이런 콘도시장이 더욱 활발할 수도 있겠습니다. 특히, 단독은 너무 비싸서 이민자들이 처음 집을 살 때 콘도를 먼저 생각한다는 것을 감안하면 콘도시장의 경쟁이 더 심해질 수도 있지않을까 생각해 봅니다.

이 세가지 모두 집값 상승에 영향을 줄 수 밖에 없지 않나 생각해 봅니다. 여러분은 어떻게 생각하시는지요? 저의 생각과 다른 의견이나 코멘트가 있으시면 남겨주세요. 감사합니다.