Ep81. GTA 부동산 시장과 미래의 근무환경 전망 (2022년)

모기지 이자율이 올라 가고 있습니다. 부동산 시장에 미치는 영향은 어떨까요?

최근 온타리오 이민자 수는 얼마나 늘었을까요? 부동산 새로운 매물 숫자 Inventory 추이는 어떨까요? 

코비드 이후 가속화된 재택근무에 대해 사람들은 어떻게 생각할까요? 

 

저의 비디오를 보신 분들은 아시겠지만 저는 그래프를 통해 설명 드리는 것을 선호합니다.

오늘은 보여드릴 재미있는 그래프가 열개 이상있습니다. 그래프 파티를 해야겠습니다.

 

매년 보통 2월 초에 제가 소속되어 있는 부동산 보드인 TRREB에서는 지난 해의 시장을 정리하고 새로운 해를 전망해 보는 세미나를 합니다. 시장 통계 자료 뿐만 아니라 여러 설문 조사를 통해서 부동산 참여자의 향후 전망등을 살펴 보는 것입니다.

올 해는 특별히 재택근무에 대한 설문 조사까지 포함을 했습니다. 많은 자료 중에서 제가 중요하다고 생각되는 그래프를 선별해서 오늘 설명 드리고 저의 생각도 중간 중간 덧 붙이겠습니다.

 

첫번째는 Sales and Average Price Forecast 그래프입니다. 지난달까지의 통계자료를 기준으로 했을때 TRREB의 2022년 전망은 다음과 같습니다. 총 매매 건수는 약 11만 건수로 2021년 보다는 약간 낮아지고, 평균가격은 약 $100,000 더 올라 가서 $1,225,000 정도가 될 것으로 전망하고 있습니다. 전반적으로 물량이 부족한 상황이라 경쟁은 여전하고 가격은 더 올라 가지만 거래 건수는 낮아지는 것이죠. 단독과 타운이 많은 더람지역은 이런 현상이 조금 더 심할 것으로 저는 예상하고 있습니다.

 

두번째는 Toronto Employment 그래프입니다. 토론토 근교 노동자 수가 코비드 이전 약 340만명 정도에서 코비드 때문에 290만으로 줄었다가 작년 2021년에 전부 회복을 했습니다. 현재 360만명을 향해 가고 있습니다. 일하는 사람의 수가 들었다는 것은 그 만큼 경제 기반이 튼튼하다는 것이죠. 물론 부동산 시장에는 좋은 신호입니다. 

 

2월 4일 어제 뉴스에 따르면 캐나다 전체 노동자 수가 2022년 1월에 약 20만명 줄었다고 하네요. 오미크론으로 인한 락다운 때문에 발생한 현상 아닌가 생각합니다. 하지만 제 생각에는 락다운이 풀리면서 다시 금방 회복될 것이라 생각합니다.

 

세번째는 Key Interest Rates for Housing 입니다. 2020년 3월 이후 기준 금리는 0.25%를 유지하고 있습니다. 지난 주에 Bank of Canada가 기준 금리를 인상할 것으로 예상을 했는데 결국은 유지하기로 했습니다. 하지만 현재의 물가 상승률과 부동산 시장을 고려해서 다음 번 금리 조정시에는 금리을 상향 조정할 것이라는 것이 다수의 의견입니다. 2022년에 3번 정도 0.25% 씩 올라 가서 결국 2022년 말에는 기준 금리가 1.0%가 될 것이라는 것이 전문가들의 전망입니다. 

 

금리가 올라 가면 통상적으로 향후 몇 개월은 부동산 거래가 줄어듭니다. 하지만 결국 6개월에서 1년 후에는 언제 금리 걱정을 했냐는 듯이 부동산 거래가 이전 수준으로 돌아갑니다. 장기적으로는 금리 하락이 크게 영향을 안 준다는 것이죠. 이번에도 비슷한 현상이 일어나지 않을까 예측해 봅니다.

 

네번째는 향후 1년 사이 구매 의도에 대한 설문입니다. 참고로 녹색은 416 토론토 지역을 뜻하고, 검은색은 905 즉 토론토 외곽지역을 뜻합니다. 회색은 전체 통계입니다. 2017년부터 2021년까지의 설문조사 결과를 보여 주고 있습니다. 토론토 지역 사람들은 작년과 동일하게 약 31%가 향후 1년 사이 집 구매할 의향이 있다고 말했고 905 지역 사람들은 지난해는 29%가 계획이 있다고 이야기 했는데 2021년에는 23% 만이 구매 의도가 있다고 답을 했습니다. 

 

토론토 외곽 지역은 단독과 타운이 많습니다. 그런데 이번 코비드 이후 단독과 타운이 가장 많이 올랐습니다. 그렇다 보니 토론토 외곽 지역 사람들 중 일부는 구매를 포기한 것이 아닌가 추측해 봅니다. 여러분은 어떻게 생각하시는지요? 코멘트 남겨 주세요.

 

다섯번째, 2021년 GTA 연평균 집값은 약 $110만불입니다. 2020년에 비해 약 18% 오른 가격입니다. 콘도 타운등등 모든 종류의 집이 다 포함된 가격입니다. 한국돈으로 약 10억이네요. 정말 비싼 동네의 우리는 살고 있는 것 같습니다.

 

여섯번째, 416 토론토 지역과 905 토톤토 외곽 지역의 매매 건수입니다. 모든 지역, 모든 형태의 집들의 매매 숫자가 지난해에 비해 들었습니다. 단독 같은 경우는 물론 905 지역이 확연이 많이 들었습니다. 905 지역에 단독이 많으니까요. 반대로 콘도는 416 토론토 지역이 거래 건수가 많이 들었습니다. 당연히 토론토에 콘도가 많기 때문이겠죠.

 

일곱번째는 2003년 이후 인벤토리 그래프입니다. 제가 이 채널에서 누누히 말씀을 드렸듯이 부동산 물량이 줄고 있는 것이 셀러스 마켓을 주도하는 가장 큰 문제라고 설명을 드렸습니다. 이 그래프가 그 현실을 보여 주고 있습니다. 시장에 나오는 물건의 수가 계속 줄고 있습니다. 당연히 경쟁은 심할 수 밖에 없겠죠.

 

여덜번째, 평균 집 가격을 2010년 이후로 집 형태 별로 보여 주고 있습니다. 오늘 보여 드리는 그래프 중에 가장 재미있는 그래프라고 생각합니다. 콘도아파트에 비해 단독주택이 집 값 올라가는 폭이 높다라는 이야기는 많이 들어 보셨을 거에요. 그 말을 증명하는 그래프라고 보시면 될 것 같습니다. 가장 밑에 옅은 연두색이 콘도아파트입니다. 그리고 맨 위에 있는 가장 진한 회색이 단독입니다. 아시다시피 2021년에는 콘도도 거래가 많았습니다. 그런데 콘도 경우, 일년 사이 올라 간 집값의 폭 약 24%입니다. 반면 같은 시기 단독은 34%가 올랐네요. 

 

9번째는 이민자수를 보여 주는 그래프입니다. 2020년 이민자 수가 거의 늘지 않았습니다. 그런다 2021년에는 급격하게 늘은 것을 확인하실 수 있습니다. 2022년에도 이 추세는 이어질 것으로 보입니다.

캐나다 정부 계획대로 라면 2022년에 41만명, 2023년에 42만명의 새로운 영주권자를 받을 계획입니다. 시장에 공급부족이 심각한 상황에, 집을 원하는 사람들이 더욱 많아지는 것이니 가격 상승 압박을 받을 수 밖에 없겠네요. 

 

10번째는 새로운 집 매매 현황을 지역별로 2020년과 2021년 비교해서 보여 주고 있는 그래프입니다. 더람 지역 그래프가 재미있습니다. 2020년에 single-family 홈이 주류를 이루고 있었습니다. 2020년에 단독 새집이 약 4500개 팔렸습니다. 그런데 2021년에는 단독은 4100개 거래가 되었고 콘도아파트가 2400개나 거래가 되었다는 것입니다. 그만틈 땅값이 비싸지면서 토론토처럼 콘도 위주의 개발이 점점 더 많아질 계획이라는 것입니다. 단독 주택의 가치는 더더욱 올라갈 수 밖에 없겠네요.

 

이제부터는 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 다른 자료들을 보겠습니다.

 

11번째는 캐나다 큰 도시들의 Office Availability Rates입니다. 즉, 현재 바로 렌트 가능한 오피스들이 얼마나 있느냐를 보여 줍니다. 토론토는 15%,, 캘거리가 가장 높아서 26.5%이네요. 캘거리 경우, 오피스 중 4분의 1은 여전히 비어 있다는 얘기네요.

 

12번째는 캐나다 큰 도시들의 Industrial Availability Rates입니다. 공장으로 쓸 수 있는 건물들이 얼마나 비어 있는지를 도시별로 보여주고 있습니다. 에드몬튼이 가장 높아서 약 8%이고 토론토는 가장 낮아서 1.5%입니다. 놀고 있는 공장부는지 별로 없다는 이야기입니다.

 

마지막 두 자료는 현재 재택 근무를 하고 있는 사람들에게 설문 조사한 결과 있습니다. 약 81% 사람들이 재택근무하는 것에 만족하고 있습니다. 반면 48% 사람들은 일하러 사무실로 돌아 가고 싶어 하네요. 그렇다면 코비드 이후 사무실로 강제로 돌아가라고 할 경우 얼마나 많은 사람들이 일을 그만둔다고 했을까요?

 

24% 사람들이 full-time으로 오피스로 돌아가야 할 경우 일을 그만둔다고 대답을 했습니다. 이런 설문조사를 보았을때 코비드가 완전히 살아진 세상으로 돌아간다 할지라고 우리의 일하는 모습이 예전과 동일하지는 않을 것 같습니다. 많은 사무직 근로자들이 적어도 일주일에 몇 일은 재택근무를 하는 형태로 근무문화가 바뀔 것으로 예상됩니다. 

 

이번 설문조사에 따르면 GTA 근로자가 재택근무를 안하고 사무실에 나갈 경우, 교통비 점심값등을 포함해 하루에 약 $30달라를 사용한다고 합니다. 이들이 일주일 2-3일 정도를 집에서 일을 할 경우, 하루에 사용했던 약 $30는 어떻게 될까요? 그 돈을 모아서 가족과 외식을 하거나 여행을 하게 되지 않을까요? 여러가지 면에서 코로나는 사라져도, 코로나가 우리의 삶과 우리 경제에 영구적인 변화를 준 것은 확실한것 같습니다.

 

여러분은 어떻게 생각하시는지 코멘트 남겨주세요. 감사합니다.