Ep37. 더람 (Durham) & 노스욕 (North York) 2020년 10월까지 부동산 시장 분석

제가 매달 부동산 시장을 분석해서 한페이지 그래프 위주로 된 보고서를 만들어 저의 웹싸이트에 올리고, 메일링 리스트에 가입 하신 분들은 메일로 보내 드리고 있습니다. 이 자료를 그래프를 보면서 간단히라도 설명을 드리는게 시장을 이해 하시는데 도움이 될 것 같아 이번 달 부터는 매 달 초 TRREB 에서 전체 GTA 시장 자료가 나오는 대로, 제가 더람 (Durham) & 노스욕 (North York) 지역을 따로 분석을 해서 비디오로 설명을 드릴 계획입니다. 오늘은 특별히 전형적인 콘도 거주자들과 전형적인 단독 주택 거주자들이 어떤 사람들인지 생각해 보고 현 시점에 왜 콘도가 좋은 투자인지 알아 보겠습니다.

 

이 리포트는 저의 웹싸이트 askpeter.live → Market 버튼을 클릭하시면 바로 보실 수 있습니다.

먼저 큰 그림을 보겠습니다. 2020년 10월 GTA 부동산을 시장을 작년 10월과 비교 하면 거래량은 24% 올라 갔고 평균 집가격은 14% 상승하여 대략 $968,000 였습니다. 지금 보시는 그래프는 지난 5년간 10월달 동향을 보실 수 있습니다. 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하는데, 거래량이 2017년 Non-Resident Speculation Tax 즉 비거주 외국인 과세가 발표되고 잠깐 주춤하다가 계속 올라가고 있는 것을 보실 수 있습니다. 평균집 값은 한번도 내려 간 적이 없는 것을 확인하실 수 있습니다. 

 

그럼 지난 2년간을 좀 더 자세히 보겠습니다. 똑같이 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하는데요. 이번에는 특정 달만 보여 주는 것이 아니라 지난 2년간 모든 달을 보여 주고 있습니다. 이 그래프를 보시면 seasonality 즉 계절에 따른 변화를 확인 하실 수 있습니다. 일반적으로 12월에 가장 거래량도 작고 가격도 다른 달에 비해 약간 낮게 거래 되는 것을 보실 수 있습니다. 

물론 2020년 코비디 때문에 4월 달에 거래량이 3월 대비 반토막 났다가 그 이후 급격하게 올라 가는 것도 보실 수가 있습니다. 

 

더람 지역을 보겠습니다. 2020년 10월 Durham 부동산 시장을 작년 10월과 비교 하면 거래량은 42% 올라 갔고 평균 집가격은 21% 상승하여 대략 $740,000 였습니다. 마찬가지로 지난 2년간 추세를 자세히 보면, 지난 9월 달과 비교하면 거래량은 7.7% 줄었고 평균 집값은 0.8% 상승한 것을 확인할 수 있습니다. 전반적으로 거래량은 조금씩 줄고 있는 것을 보실 수 있습니다. 물론 가격이 내려갈 기미는 안 보이고 있네요. 

 

자 그럼 이번엔 노스욕 보도록 하겠습니다. 그 전에 제가 노스욕이라고 하면 정확하게 어떤 지역을 정의하는지 지도를 통해 보겠습니다. TRREB community map 이라고 검색을 하시면 TRREB이 지칭하는 community 이름과 지도상의 위치를 확인하실 수 있습니다. 401과 Steeles 사이에 Yonge을 기준으로 왼쪽이 C07이라는 지역이고 오른쪽이 C14라는 지역이죠. 이 두 지역의 데이터를 제가 합쳐서 그래프를 매달 만들고 있습니다. 2020년 10월 North York 부동산 시장을 작년 10월과 비교 하면 거래량은 7% 내려 갔고 평균 집가격은 23% 상승하여 대략 $1,069,000 였습니다. 

 

여기서 주의 하셔야 할 것은 더람지역은 전반적으로 타운, 세미, 단독 주택의 비율이 매우 높습니다. 반면, 노스욕은 2M 이 넘는 단독들과 $500,000~$600,000 대의 콘도가 공존하는 시장있죠. 그러다 보니 그 달에 단독이 많이 팔리면 10월달에 보시는 것 처럼 평균 가격이 올라 갈 수 있습니다.

 

또 하나 매우 유용한 그래프가 바로 이 SNLR (Sales to New Listing Ratio) 그래프 입니다. 이 그래프가 무엇을 뜻 하는지 먼저 설명드리겠습니다.  그 달에 총 판매량을 총 새롭게 나온 리스팅 갯수로 나눈 수를 뜻합니다.

 

Number of Sales / Number of New Listings

 

즉 새로 나오는 리스팅은 많은데 팔리는 집이 많지 않으면 이 %가 낮아 질 것이고, 반대로 새로 나오는 리스팅은 적은데 팔리는 집이 많다면 이 %가 높아지겠죠. 그래서 대략 이 숫자가 50%~60% 사이에 있으면 Balanced market 이라고 하고 그 이상이면 Seller’s market, 50% 이하이면 Buyer’s market 이라고 말합니다. 그래프에서 보시면 올 초 약 3월까지는 Balanced market 이었다가 그 이후 상황이 바뀐 것을 보실 수 있습니다.

 

이 그래프에서 녹색 선이 노스욕을 나타내고 있는데 아무래도 요즘 콘도가 시장에 아무 많이 나오고 있다보니 분모 숫자가 올라가고 이 SNLR 수는 50% 이하로 내려왔습니다. 노스욕의 콘도시장은 Buyer’s market 이라는 것을 보여주는 지표라 할 수 있겠네요. 반면 빨간 선으로 표현된 더람은 보시면 완전 반대의 상황입니다. 새롭게 나오는 리스팅은 줄고 있는 반면 거래량은 올라가니 SNLR 무려 75%가 되었네요.

 

여기서 잠깐 주로 어떤 사람들이 콘도에서 거주를 할까요? 보통 이제 막 결혼은 한 신혼 커플, 작은 아이가 한 둘 있는 가족, 아이들과 잠시 유학 온 가족, 최근에 이민온 온 사람들, 도시에서 일하며 출퇴근 먼 것을 싫어 하는 사람들, 또는 도시의 편의 시설은 가까이에서 누리고 싶은 사람들이 주로 콘도에 살 것입니다. 코로나 때문에 유학 오는 숫자가 급격히 줄고 도시의 편의 시설도 누릴 수 없고 일도 리모트로 집에서 할 수 있게 되면서 콘도에 대한 수요가 현저히 줄었습니다. 콘도를 투자용으로 가지고 렌트를 주고 있던 사람들이 대거 시장에 콘도를 내 놓았고, 일부 콘도 오너이면서 거주자였던 분들도 타운 또는 단독으로 갈아 타셨죠. 그러다 보니 콘도의 매물이 작년 대비 거의 2배가 시장에 나온 상황이 된 것이죠. 그 만큼 콘도는 선택의 폭도 넓어졌고 바이어의 힘이 쎄진 상황이 되었습니다.

 

그럼 항상 그런 것은 아니겠지만 단독주택은 주로 어떤 사람들이 거주를 할까요? Growing family 아이들이 커가고 있는 가족이나, 백야드에서 작은 정원을 가꾸고 싶어 하는 사람, 사람 많지 않고 조용한 곳에서 공간의 여유를 누리길 원하는 사람들이 주로 살 것 같습니다. 그런데 코로나 때문에 이 부류에 속하고 싶은 사람들이 많아 졌죠. 밖에서 다른 사람들과 socializing 할 건 수들이 작아지고 집에서 보내는 시간이 많아진 데다가 집에서 리모트로 일을 하게 되서 work space 가 필요한 사람들이 많아진 것이죠. 이 것을 이해하시면 왜 콘도가 많은 노스욕와 단독 주택이 많은 더람이 다른 양상을 보여 주는지 이해하실 수 있을 것 같습니다.

 

캐나다 부동산 시장을 움직이는 큰 3가지는 다음과 같습니다. 1) 직업시장 2) 이민율 그리고 3) 이자율 입니다. 이자율이 매우 낮아 부동산 시장에 불을 붙이고 있다는 것을 다 아실 것이고 직업시장은 코로나가 어떻게 진행이 될 것이냐에 많이 좌우가 되겠죠. 오늘은 이민율에 대해 잠깐 얘기하고자 합니다.

정부에서 몇 일 전에 발표를 했죠. 향후 영주권자를..

 

New Permanent Residents

401,000 in 2021, 

411,000 in 2022, and 

421,000 in 2023

 

로 받을 계획이라고 발표를 했습니다. 그 이전에 발표한 숫자보다 150,000 이상 많은 숫자입니다. 지금 당장은 캐나다 유학이나 이민 오는 사람이 많지 않아 보이지만 장기적으로 봤을때는 인구가 다시 많아 질 것이라는 것이죠. 그럼 이들이 와서 어떤 유형의 집을 먼저 찾을까요? 답은 뻔하겠죠.

또한 2-3년 후 코로나가 큰 문제가 안 되는 시점이 되면 노스욕과 같은 도시가 지금처럼 조용할까요? 인간이란 동물은 직접 만나서 interaction 하길 좋아하는 social animal 이라는 것을 생각하면 이런 도시들이 어떤 모습으로 돌아갈 진 당연한 것 같습니다.

 

이런 전반적인 상황을 고려할때 지금 집이 필요하시고 3년 이상 보유하실 생각이시라면 현재가 콘도구매하기 좋은 시기가 아닌가 생각합니다. 특정 지역의 특정 유형 콘도의 자세한 정보가 필요하시면 연락 주시면 성심껏 도와 드리도록 하겠습니다.

 

📮 Real Estate Market Update (Oct 2020 stat) 🚴

Have a Pro and Smile 😃
.
.
🚴(노스욕 더람 윗비 오샤와 부동산 모기지 리얼터)
.
.
#RealEstateSales #RealEstateInvestor #RealEstateInvesting #RealEstateTips #NewHome #HouseHunting #HomeSale #HomeReno #HomeStaging #HomeBuying #HomeSelling #OshawaRealtor #JustListed
#Mortgage #모기지
#하우스헌팅 #집매매 #토론토부동산투자 #토론토부동산
#더람 #오샤와 #윗비 #더람리얼터 #오샤와리얼터 #윗비리얼터
#더람부동산피터 #AskPeterHomes