더람 Durham & 노스욕 North York 2020년 11월 부동산 분석 및 HPI 이해하기

이 그래프에 따르면 아주 아주 뜨거웠던 아니 현재도 뜨거운 더람의 부동산 시장은 피크 (Peak) 정점 또는 정점 가까이에 다른 것 같다고 저는 과감히 예측을 합니다. 

 

오늘 제가 설명 드릴 이 그래프, 더람 부동산 시장의 현황을 보여 주는 이 그래프는 어디에서도 보실 수가 없습니다. 왜냐? 제가 직접 데이터를 분석해서 만드는 그래프이기 때문입니다. 조만간 가격상승폭은 내려 갈 것이라는 것이라고 생각합니다. 제가 분석한 이 그래프뿐만 아니라 캐나다 전국적으로 사용되고 시장의 열기를 확인할 수 있는 Home Price Index 그래프를 통해서 왜 제가 이렇게 생각하는지 추가 설명을 드리겠습니다. 

 

Welcome back! 더람 노스욕 부동산 시장 전문가 피터 김입니다. 매달 더람과 노스욕 부동산 시장 분석을 하여 한 페이지 그래프로 만든 리포트는 저의 웹싸이트 askpeter.live → Market 버튼을 클릭하시면 바로 보실 수 있습니다.

 

먼저 매달 보실 수 있는 우리 눈에 익숙한, 적어도 제 눈에는 매우 익숙한, 이 그래프를 보고 GTA 시장 상황이 어땠는지 보시겠습니다. 2020년 11월 GTA 부동산을 시장은 작년 11월과 비교 하면 거래량은 24% 올라 갔고 평균 집가격은 13% 상승하여 대략 $956,000 였습니다. 지금 보시는 그래프는 지난 5년간 11월달 동향을 보실 수 있습니다. 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하는데, 거래량이 2017년 Non-Resident Speculation Tax 즉 비거주 외국인 과세가 발표 후 계속 올라가고 있는 것을 보실 수 있습니다. 평균 집값은 2017년 이 후 한번도 내려 간 적이 없는 것을 확인하실 수 있습니다. 

 

그럼 지난 2년간을 좀 더 자세히 보겠습니다. 동일하게 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하는데요. 이 그래프를 보시면 계절에 따른 변화를 확인 하실 수 있습니다. 거래량 빨간 선을 보시면 일반적으로 추운 겨울에 거래량도 작고 가격도 다른 달에 비해 약간 낮게 거래 되는 것을 보실 수 있습니다. GTA 경우 11월 평균 집값이 지난달 10월에 비해 약간 내려 간 것을 보실 수 있습니다. 나중에 보시겠지만 Durham을 이 트렌드를 따르기 않고 있음을 확인하실 수 있습니다.

 

더람 지역을 보겠습니다. 2020년 11월 Durham 부동산 시장을 작년 11월과 비교 하면 거래량은 25% 올라 갔고 평균 집가격은 25% 상승하여 대략 $763,000 였습니다. 

 

마찬가지로 지난 2년간 추세를 자세히 보면, 지난 10월 달과 비교하면 거래량은 무려 21% 줄었고 평균 집값은 3% 상승한 것을 확인할 수 있습니다. 재미 있는 것은 GTA는 지난 달 대비 날씨가 추워지면서 거래량도 줄고 가격도 아주 살짝 내려 갔는데 더람은 지난 달 대비 거래량은 줄었는데 집값은 무려 3%나 올랐다는 것입니다. 더람은 GTA 내에서도 따로 국밥처럼 따로 놀고 있는데 나중에 Home Price Index 그래프를 통해 이 현상을 보여 드리겠습니다.

 

자 그럼 이번엔 노스욕 보도록 하겠습니다. 2020년 11월 North York 부동산 시장을 작년 11월과 비교 하면 거래량은 6% 내려 갔고 평균 집가격은 12% 상승하여 대략 $1,005,000 였습니다. 

 

마찬가지로 지난 2년간 추세를 자세히 보면, 지난 10월 달과 비교하면 거래량은 무려 15% 줄었고 평균 집값도 6% 하락 한 것을 확인할 수 있습니다. GTA, 노스욕 둘 다 10월에 비해 11월 집값이 아주 살짝 내려 갔습니다. 그런데 더람은 그렇지 않다는 것이죠.

 

오늘 비디오 처음 시작할때 보여 드린 그래프를 설명 드리도록 하겠습니다.’% Price Change Y/Y (GTA & Durham)’ 라고 이름을 지어 봤습니다. 어떤 한 시점에서의 평균가격을 일년 전의 그 시점에의 평균가격과 비교해서 얼마만큼 가격이 올랐는지 내렸는지를 도면으로 나타내는 자료입니다. 예를 들어, 2020년 11월은 그 달 즉 11월 달의 평균 집값과 일년 전 2019년 11월의 평균집값과의 차이를 퍼센티지로 표현한 것입니다. 그래프에서 2017은 보이지는 않지만 2018년 데이터는 2017년 평균집값과 비교해서 그 차이들 나타내고 있는 것입니다. 비교를 위해 GTA와 더람 두 곳의 그래프를 그려 보았습니다. 이 그래서에서는 파란선이 GTA를, 빨간선이 더람지역을 나타내고 있습니다. 노스욕도 포함하려 하였으나 매달 거래량이 충분히 많지 않아 의미 있는 그래프가 만들어 지지 않아서 노스욕을 제외 했습니다. 

 

집 값이 1년 전 대비 올라 가는 상승폭이 5% 이하에서 왔다 갔다 하면 정상적이라고 말할 수 있을 거 같습니다. GTA 부동산 시장은 2005 1월부터 2020년 1월 사이 매년 6.9% 집값이 올랐습니다. 이 6.9%가 어디서 나왔나고요? GTA의 Home Price Index를 이용해 계산한 것입니다. 

이 그래프를 보시면 이미 코로나 전 작년 2019년 말부터 시장이 이상 조심을 보였음을 알 수가 있습니다. 올 2월에 이미 작년 대비 상승률이 15% 가까이 갔었죠. 그러다가 코로나로 락다운 되면서 4월엔 0%임을 보실 수 있습니다. 락다운이 풀리고 코로나의 대한 우리의 경계심도 풀리면서 급격히 상승률이 올라 가는 것을 보실 수 있습니다. 그러다가 GTA는 상승률 폭이 7월 이후 주춤해 지고 있음을 확인 하실 수 있습니다. 아마도 GTA라는 시장은 콘도를 많이 포함하고 있고 요즘 콘도는 고전을 하고 있기에 그 영향을 받았을 것으로 보입니다. 

 

하지만 단독고 타운이 주류를 이루고 있는 더람은 어떤 가요? 따로 국밥을 먹어서 그런지 상승폭이 줄어 들기는 커녕 그 폭이 더욱 커졌습니다. 서두에 말씀드렸듯이 11월에도 작년 11월 대비 24%가 올랐으니까요. 여기서 중요한 질문은 이 추세가 언제까지 갈 것이냐는 것이죠. 올라간 것은 내려오게 되어 있습니다. 집값이 내려 간다는 것이 아니라 집값 상승폭은 분명 내려 오는데 그 내려오는 시점이 2-3달 안에는 내려오지 않을까 하는 것이 저의 예측입니다. 아직까지 저평가 받았던 더람 지역이 코로나 덕분에 토론토에서 멀지도 않고 단독에서 넓게 살 수 있는 집을 제공해 주는 도시로 가치를 인정 받았습니다. 하지만 비슷한 수준의 집 기준으로 오샤와에 있는 집이 노스욕 집보다 비쌀 수는 절대 없겠죠. 그래서 그래프에서 상승폭이 이 정도로 놀라 갔으면 이제는 상승폭이 내려 올 시점에 가까워진 것 같습니다.

 

그럼 말씀드린 Home Price Index를 잠깐 보겠습니다. 주식시장에 S&P500, 나스닥 또는 코스닥 같은 인덱스가 있듯이 어떤 특정지역의 집 값을 인텍스로 만들어 놓은 것이 Home Price Index입니다. 2005년 1월을 기준으로 즉 100이라고 했을때 그 시점 이후 집 값이 얼마나 차이가 나는지를 보여 주는 지표입니다. 미국에서는 Case-shiller index라는 인덱스가 있죠. 캐나다의 Case-shiller index를 Home Price Index라고 생각하시면 될거 같습니다.

 

이 전에 제가 ‘GTA 부동산 시장은 2005년 1월부터 2020년 1월 사이 매년 6.9% 집값이 올랐습니다.’ 라고 말씀드렸는데요. ‘GTA의 Home Price Index가 2005년 1월이 기준이니까 100이였고 2020년 1월이 273이었습니다. 이걸 계산해 보면 매년 6.9%의 증가율이 되죠. 

 

지금 보시는 그래프가 ‘GTA와 더람의 HPI입니다. ‘GTA가 옅은 빨간색 더람이 옅은 하늘색입니다. 더람이 ‘GTA에 비해 2005년부터 2017년 사이 꾸준히 저평가 되었음을 보실 수 있습니다. 올해 코로나 이후 급상승 하더니 2020년 11월에는 ‘GTA와 같은 수준에 도달했습니다.

 

이 후 그래프가 어떻게 그려질지 정말 궁금하네요. 다음달 부동산 분석시간에 이 그래프의 끝자락이 어느 방향으로 가는지 보여드리도록 하겠습니다. 아직 subscribe 구독 안 눌러 주신 분은 구독해 주시면 다음 비디오를 놓치지 않고 보실 수 있겠습니다. 그리고 구독은 저에게 큰 힘이됩니다. 감사합니다.