Ep42. 저금리시대, 모기지 렌더 갈아타기?

 

요즘 모기지 이자율을 보시고 ‘와우 모기지 이자율 정말 낮네. 현재 내고 있는 이자보다 훨씬 낮으니까 mortgage prepayment penalty를 내고라도 요즘 이자율 낮은 상품으로 갈아 타는 것이 이득 아니야?’ 라고 생각 하시는 분들이 가끔 있습니다. 과연 그럴까요? Mortgage Prepayment Penalty vs Mortgage Prepayment Option 이 둘의 차이는 무엇일까요?

 

Welcome back! 더람 노스욕 부동산 & 모기지 전문가 피터 김입니다. 매주 꼭 필요한 정보, 유익한 정보로 여러분에 도움이 되고자 노력하고 있습니다. 구독과 좋아요는 컨텐츠를 위해 연구하고 비디오를 준비하는 저에게 큰 힘이됩니다. 아직 구독 안 하신 분을 꼭 눌러주고 가시면 감사하겠습니다.

 

모기지 텀 (term)이 보통 5년인데 그 5년 만기가 되기 전에 모기지를 다른 은행으로 옮기시려 한다면 패널티를 내시게 됩니다. 이 패널티를 mortgage prepayment penalty라고 말합니다. 은행마다 mortgage prepayment penalty 가 어떻게 계산되는지 약간 차이가 있을 수 있습니다. 그런데 가장 흔한 penalty에 관한 조항이 이렇습니다.

 

Fixed rate 고정금리의 경우에는 “the greater of interest rate differential or three months interest”
모기지 받으셨을 때의 이자율과 현재 비슷한 프로그램의 모기지 이자율의 차이 또는 3개월치 이자 중 큰 금액이 모기지 계약을 파기하실 때 내야하는 패널티 금액이죠. 

 

Variable rate 변동 금리의 경우에는 “three months interest”

3개월치 이자가 mortgage prepayment penalty가 되겠습니다.

 

당연히 변동 금리일 경우는 기준금리가 내려가면 모기지 이자율도 같이 내려가기 때문에 굳이 모기지를 갈아 타야할 이유도 없으니 패널티도 그렇게 높지 않습니다. 하지만 고정금리는 은행들도 금리가 내려 갔을때 고객들이 다른 곳으로 이탈할 것을 대비해 패널티를 높게 책정을 해봤습니다. 이 패널티뿐만 아니라 Discharge fee $200~$400달라 가량 발생하기 때문에, Discharge fee를 포함한 선생님의 모기지 prepayment penalty가 정확히 얼마인지가 궁금하시다면 아래 Description 란에 있는 calculator link를 올려 놓았으니 가셔서 계산을 해보시면 좋겠네요.

 

보통의 경우 고정금리 모지기를 가지고 계시다면 패널티가 몇 천달라에 달합니다. 물론 다른 은행으로 갈아타시면 switch fees를 보조해 주는 경우가 있지만 그 보조 금액의 한도가 있기 때문에 일반적인 경우 5년 만기 가까이 갔을때 만이 손해을 안보시고 갈아 타실 수 있는 시점인 경우가 대부분입니다.

 

Term의 만기에 다 되면 현재 모기지 렌더에게서 새로운 텀 계약을 하자고 연락이 오죠. 이 시점에 그냥 갱신하시 마시고요 꼭 다른 렌더들하고 비교해 보시고 계약하시길 바랍니다. 

 

제가 MBA를 하면서 많은 것을 배웠지만 그 중 가장 유용하다고 생각하는 수업을 Negotiation 협상에 관한 수업입니다. 제가 리얼터로서 상대방 리얼터와 가격 협상할 때 가장 쓸모 있는 것 같아요. 항상 ‘난 너 아니어도 다른 옵션이 있어’라는 것을 보여 주고 ‘walk away’할 수 있는 자세를 가지고 협상에 임해야지요. 

 

현재 모기지 렌더에게 ‘니가 나한테 해 줄 수 있는 가장 좋은 오퍼가 뭐야?’라고 물어 보고 이자율은 얼마까지 줄수 있는지, prepayment option은 어떤지 확인을 하고 다른 은행 또는 저와 같은 모기지 브로커에게 ‘현재 렌더가 이렇게 준다고 하는데 더 낮은 이자율 또는 더 좋은 prepayment option 주는 곳으로 알아봐 주세요.’라고 요청을 하셔서 더 좋은 딜을 찾으시면 좋겠네요.

 

아는 것이 힘이죠. 좋은 모기지가 무엇인지 알아야 좋은 모기지를 협상하고 선택할 수 있겠죠. 소비자 입장에서 알아야 할 모기지 기본 요소 3가지를 설명드립니다.

 

1. Fixed rate vs Variable rate
   고정금리인지 변동금지인지는 소비자가 결정하는 것인데 보통 미래의 금리변동에 대해 어떻게 생각하느냐에 따라 결정되겠죠. 대략 70%가량의 사람들이 고정금리를 선택합니다. 적어도 계약한 텀 (i.e. 5 year term) 동안을 기준 금리가 올라가던 내려가던 상관없이 똑같은 이자를 내니까 정신적으로 부담이 덜 되어서 많은 사람들이 고정금리를 선택하는 것은 아닐까 생각해 봅니다. 반면 향후 금리가 내려 갈 것을 확신하고 그 내려간 금리의 혜택을 받고 싶다고 생각하시는 분들은 변동을 선택하시겠죠. 이 결정은 어디까지나 개인의 리스크에 대한 성향하고 관련이 있으니 맘이 편한 쪽을 선택하시면 되겠습니다.
2. Interest rate
   어떻게 보면 가장 중요한 요소이죠. 결국 이 이자율에 따라 내가 매달 내야하는 금액이 결정되니 최대한 낮은 이자율을 받으려는 것이 당연하죠. 모기지 렌더를 선택하실 때 캐나다의 큰 은행들만 국한하지 마시고 모기지를 전문적으로 하는 RFA, First National, Home Trust 등과 같은 회사들도 고려해 보시면 더 낮은 이자율를 받으실 수도 있습니다.
3. Prepayment option
   만약 선생님의 현재 경제 상황이 향후 Mortgage term 동안 예들들어 term이 5년이면 5년 동안 모기지 원금을 추가적으로 갚을 수 있는 여건이 절대 못 된다. 또는, 다른 곳, 더욱 수익률이 높은 곳에 투자를 해야 하기에 추가적으로 원금 갚을 계획이 없다라면 이 옵셥은 무시하셔도 됩니다. 그런데 향후 모기지 원금을 더 갚을 여유가 생길 것으로 예상되고 빚지고 사는 것 싫어하는 성격이라 최대한 빨리 모기지를 갚고 싶으신 분이시라면 Prepayment option이 중요하겠죠. 

벌금을 내지 않는 선에서 원금을 얼마까지 더 낼 수 있느냐를 결정해 주는 옵션이기 때문에 그렇습니다. 당연한 얘기지만 원금을 빨리 갚으면 그만큼 모기지 기간동안 은행에게 가져다 바치는 이자 또한 상당히 절약하실 수 있습니다. 보통 매 Payment때 추가적으로 몇 % 더 낼 수 있는지를 표시하는 숫자, 그리고 매 해 일시불 lump sum으로 원금의 몇 %까지 더 낼 수 있는지 표현을 하는 숫자, 이 두 숫자로 표현을 합니다. 예를 들면 15% + 10%라고 표현합니다. 

 

실제 예를들어 $500,000 모기지, 2.5% interest, 25 years amortization, 5 years term이라면 매달 내셔야 하는 금액은 $2,239이고 5년 동안 이자만 계산하면 약 $57,592입니다.

 

Prepayment option이 15% + 10%라고 하면 매번 payment때 내는 금액을 15%까지 높여서 낼 수 있으니까 $2,239의 15% 보다 많은 금액은 $2,576이고 이 경우 5년 동안 이자만 계산하면 약 $56,308. 대략 $1,300달라 이자 절약을 하실 수 있습니다.

 

그리고 뒤에 있는 10%는 매 해 원금으로 10%까지 일시불로 패널티 없이 낼 수 있다는 말이죠. 즉 $500,000의 10% $50,000을 갚을 수 있습니다. 

 

여기서 재미있는 계산을 해 보죠. 원래 매달 payment $2,239의 15%는 $336달러, $336달러를 열 두달로 곱하고 다시 5년으로 곱하면 총 $20,160달라입니다. 매달 모기지 낼때 15% 추가로 내는 것이 아니라 갑자기 돈이 생겨서 모기지 시작 후 일년 후에 대략 $20,000을 갚으셨다고 가정하면, 이 경우 5년 동안 이자만 계산하면 약 $55,548이니까 매달 15% 더 내는 것보다 5년동안 $760달러를 더 절약할 수가 있습니다. 이자가 계산되는 원금이 한꺼번에 일찍 갚아졌기 때문에 그렇죠. 저의 웹싸이트의 제가 만들어 놓은 모기지 계산기가 있습니다. Askpeter.live → Buying → Calulators 로 가셔서 무료로 다운 받아서 사용하시기 바랍니다.제가 지금 설명드린 상황 뿐만 아니라 여러가지 다른 상황 하에 얼마만큼 이자를 절약할 수 있는지 계산해 보실 수 있는 좋은 자료입니다.

 

Debt-free 의 꿈을 가지고 계시다면 이 Prepayment option은 꼼꼼이 살펴 보셔야 할 것 같습니다. 

모기지 관련 궁금한 것이 있으시거나 다른 렌더로 갈아 타고 싶은신 분은 언제든 연락 주세요.

 

https://www.ratehub.ca/penalty-calculator