Ep45. 2020년 부동산 시장 총정리 및 2021 전망 (Bull vs Bear)

몇 일 전에 TRREB에서 2020년 12월 데이터가 나와서 2020년 전체 데이터를 가지고 부동산 시장을 정리하는 시간을 가지고자 합니다. 12월까지의 트렌드를 간단히 설명 드리고 제가 생각하는 2020년 부동산 시장의 키포인트를 3가지로 정리해서 말씀 드리겠습니다.

 

그리고 또 한 해가 시작되었으니 시장 동향/전망을 해 보도록 하겠습니다. 그런데 올 해는 문제가 좀 있습니다. 은해마다 한 해가 시작되면 부동산 시장 전망을 내 놓습니다. 가장 좋은 경우, 가장 나쁜 경우로 나누어서 전망을 하는데,

 

CIBC:

Worst-case scenario: 6.9% decrease in home prices, 

Best-case scenario: 11% increase.

 

Royal Bank of Canada: 

Worst-case scenario: 29.6% decrease in home prices, 

Best-case scenario: 6.1% increase.

 

참 많이 다른 전망이네요. 다른 말로 하면, 자칭 전문가들도 어느 방향으로 시장이 움직일지 모른다는 것이죠.

부동산 시장이 2020년처럼 계속 뜨거울 것이다라고 주장하는 Bullish 한 사람들의 의견과, ‘그렇지 않다! 올 해 2021년에는 부동산 시장에 finally 가격이 내려가는 시점으로 돌아 설 것이다’ 라고 주장하는 Bearish 한 사람들의 의견이 분분합니다. 코비드의 영향으로 여러가지가 불투명하기에 이렇게 의견이 나뉜 것이 하나의 이유일 것입니다. 

 

누군가의 새해 시장 전망을 접하실 때 어떤 근거에 의해서 그렇게 이야기 하는지 들어봐야 하는 것도 중요하지만 어떤 사람들이 그 주장을 하는지도 유심히 보셔야 할 것입니다. 

 

전반적으로 보시면, 부동산 업계에 종사하는 사람들은 집 가격은 계속 올라가고 시장도 뜨거울 것이다라고 주장하는 경우가 많습니다. 거래가 많아야 이득이 되니까, 그 방향으로 가기를 희망하는 생각에 그렇게 주장하는 것일 수도 있을 것 같습니다. 

 

그런데 경제분석가들이나 주식쪽에 있는 사람들이 내 놓은 전망을 보시면 정 반대로 주장하는 경우들이 있습니다. 물론, 주식업계에 있는 사람들은 부동산 보다는 주식에 투자하기를 바라는 맘이 있기게 그렇게 발언을 하겠죠. 

 

어떤 주제로 이야기를 하던 어떤 사람이 100% 객관적인 주장을 하기를 쉽지 않을 것 같습니다. 저도 예외는 아니죠. 현재 부동산과 모기지 업계에 있기에 100% 객관적일 수는 없을 것다는 것을 시인합니다. 하지만 최대한 중립적인 입장에서 Bullish한 사람들이 근거가 무엇인지 그리고 Bearish한 사람들의 주장은 무엇인지를 간단히 정리하는 시간을 가져 보겠습니다. 

 

Welcome back! 더람 노스욕 부동산 & 모기지 전문가 피터 김입니다. 유익한 정보로 여러분에 도움이 되고자 노력하고 있습니다. 구독과 좋아요는 컨텐츠를 위해 연구하고 비디오를 준비하는 저에게 큰 힘이됩니다. 아직 구독 안 하신 분을 꼭 눌러주고 가시면 감사하겠습니다.

 

매달 더람과 노스욕 부동산 시장 분석을 하여 한 페이지 그래프로 만든 리포트는 저의 웹싸이트 askpeter.live → Market 버튼을 클릭하시면 바로 보실 수 있습니다.

 

먼저, 큰 그림 GTA 시장 상황이 어땠는지 보시겠습니다. 

지금 보시는 그래프는 지난 5년간 12월달 동향을 보실 수 있습니다. 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하는데, 2020년 12월 GTA 부동산 시장은 2019년 12월과 비교 하면 거래량은 63% 올라 갔고 평균 집가격은 11% 상승하여 대략 $932,000 거래 되었습니다. 63%, 와우, 엄청난 폭으로 거래량이 늘었습니다. 

 

그럼 지난 2년간 매달 거래량과 평균가격을 좀 더 자세히 보겠습니다. 동일하게 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하는데요. 이 그래프를 보시면 계절에 따른 변화를 확인 하실 수 있습니다. 거래량 빨간 선을 보시면 일반적으로 추운 겨울에 거래량도 작고 가격도 다른 달에 비해 약간 낮게 거래 되는 것을 보실 수 있습니다. GTA 경우 2020년 12월 거래량과 평균 집값이 같은 해 11월에 비해 약간 내려 간 것을 보실 수 있습니다. 보통 12월에는 날씨가 추워지면서 부동산 거래가 줄어듭니다. 2020년 11월 달에 비해 거래량, 집값 모두 내려 갔지만 2019년 12월과 비교하면 둘 다 모두 2020년이 훨씬 높은 것을 확인하실 수 있습니다. 여러가지로 2020년 12월은 평범한 12월이 아님을 반증하고 있습니다.

 

더람 지역을 보겠습니다. 2020년 12월 Durham 부동산 시장을 2019년 12월과 비교 하면 거래량은 49% 올라 갔고 평균 집가격은 22% 상승하여 대략 $778,000 였습니다. 

 

마찬가지로 더람의 지난 2년간 매달 추세를 자세히 보시겠습니다. 

2020년 12월을 보시면 11월 달과 비교해 29% 줄었지만 평균 집값은 2% 상승한 것을 확인할 수 있습니다. GTA 전체로 봤을 땐 11월에 비해 12월달에 거래량도, 가격도 내려 갔지만 더람은 거래량은 줄었지만 가격은 여전히 올라갔습니다. 

 

12월달임에도 불구하고 전달 11월에 비해 가격이 올라가는 현상은 오샤와에서도 볼 수 있습니다. 오샤와 같은 경우 집값이 한달 전인 11월에 비해 3% 상승하여 GTA 외곽 단독주택들이 코로나 때문에 인기가 많다는 것을 보여 주는 증거라 할 수 있을 것 같습니다.

 

자 그럼 이번엔 노스욕을 보도록 하겠습니다. 

2020년 12월 North York 부동산 시장을 2019년 12월과 비교 하면 거래량은 45% 내려 갔고 평균 집가격은 10% 하락하여 대략 $958,000 였습니다. 

예전에도 말씀드렸듯이 노스욕은 단독과 콘도가 공존하는 시장입니다. 평균 집값이 내려간 것은 12월에 콘도가 많이 거래가 되어서 그런 것으로 판단하고 있습니다. 단독은 너무 올라가서 사기 힘들고, 콘도가 시장에 많이 나온 상황을 고려해, 콘도 구매로 눈을 돌린 분들이 있는 것이죠.

 

2020년 부동산 시장을 3가지 간단히 정리.

 

첫번째, 코로나로 인한 경제 불안정 그리고 역대 최저 모기지 이자율

2020년은 코로나 빼 놓고 이야기가 불가능할 것입니다. 3월 중순 코로나로 락다운 되면서 부동산 시장거래가 반토막이 났었죠. 주식 시장도 급낙을 했습니다. 이에 대응해 각국의 정부들은 경제침체를 조금이라도 막기 위해 채권을 사들이면서 금리를 인하시켰습니다. 참고로 캐나다정부는 지난 3월 이 후 $180 billion 가량의 Government of Canada bonds 를 사들렸습니다. 덕분에 모기지 이자율은 역사이래 최저로 내려왔고 코로나 때문에 수입에 영향을 안 받은, 집 구매자들에겐 그 언제보다 집을 살 수 있는 좋은 기회를 제공해 주었습니다.

 

두번째, GTA 토론토시 외곽의 단독, 타운하우스의 인기

부동산 시장 중에서도 코로나로 인한 수혜를 가장 많이 본 집 형태는 단독, 세미, 타운하우스일 것입니다. 사람들이 도심의 콘도를 떠나 좀더 넓은 공간, 집에서 일을 할 수 있고 온라인 수업을 할 수 있는 집, 그리고 무엇보다 인구밀집도가 낮은 지역으로 몰리다 보니 더람, 배리, 헤밀톤과 같은 지역이 인기가 많으면서 이들 지역의 집 값이 작년 대비 20~25%가량 올라 가는 기이 현상을 만들어 냈습니다.

세번째, 단독 vs 콘도의 양극화 현상

단독이 2020년의 승자라면 콘도는 2020년의 패자라고 할 수 있을 것입니다. 도심에서 직업을 잃은 사람들이 살던 콘도, 학생들이 거주하던 콘도, 단기 렌트로 있던 콘도 등등이 코로나로 인해 더 이상 필요가 없어지면서 시장에 대거 나오면서, 단독은 10명이 넘는 멀티 오퍼가 붙을 때, 콘도는 집을 보러 오는 사람이 없어서 파리 날리는 현상을 볼 수 있는 양극화 현상이 있었던 한 해 였습니다.

 

그럼 2021년 어떨까요?

처음에 말씀드렸듯이 2021년 부동산 시장의 전망은 분분한대요. 양쪽의 주장을 각각 3가지 major points를 통해 살펴 보도록 하겠습니다.

 

먼저 Bullish할 것이라고 보는, 즉 ‘시장이 계속 뜨거울 것이다’라고 생각하는 사람들 주로 부동산, 모기지 업계 관련 사람들 이렇게 주장합니다. 

 

• 1. 콘도 시장이 2020년 말부터 살아 나고 있다.
  옆의 SNLR (Sales to New Listing Ratio)를 보시면, 빨간색 더람과 노랜색으로 펴시된 오샤와는 현재 셀러의 마켓에 여전히 있습니다. 녹색으로 표시된 노스욕 시장은 바이어스 마켓으로 새로 올라 오는 리스팅 숫자 대비 실제 매매되는 집의 숫자를 표시하는 SNLR이 계속 내려 가는 추세이다가 지난 12월달 드디어 올라 갔습니다. 저는 콘도 시장이 움직이기 시작했기 때문에 그렇지 않나 분석하고 있습니다.
  SNLR이 어떤 의미인지 궁금하신 분들은 Episode 37을 보시면 이해하는데 도움이 되실 것입니다.

• 2. 공급이 수요에 비해 여전히 낮다.
  이 그래프는 지난 2년간 시장에 나오는 새로운 리스팅 숫자를 달 별로 보여 주는 그래프입니다. 위의 GTA 그래프를 보시면 2019년엔 5월 달에 약 19,000 새로운 리스팅이 올라 와서 2019년 중 가장 많은 숫자를 기록했습니다. 그런데 2020년에는 5월이 아닌 9월에 약 20,000의 물량이 나오면서 피크를 쳤습니다. 콘도를 포함한 GTA 전체 물량을 보여 주는 그래프이다 보니 2019년 보다 2020년이 더 많은 것을 보실 수 있습니다.
  
  그런데 더람을 보시면 마찬가지로 2019년 5월 달에 약 2,400 새로운 리스팅이 올라와서 2019년 중 가장 많은 숫자를 기록했으나, 2020년엔 산 모양의 피크 모양을 만들지도 못했고 7월에 약 1,900개로 고산지대 같은 피크를 만들었습니다. 즉, 단독, 타운에 사는 사람들이 집을 2019년 만큼 집을 내 놓지 않고 있습니다. 2021년에도 여전히 코로나 영향으로 물량이 충분히 나오지 않는다면 2020년과 같이 비슷한 현상이 일어 날 수도 있겠습니다.

• 낮은 모기지 이자율.
  그래프에서 보시는 봐야 같이 Mortgage rate 이렇게까지 낮게 내려온 적이 없죠. 그만큼 모기지를 받을 수 있는 인컴과 신용이 있는 바이어들은 이 기회를 놓치지 않으려 할 것이기에 시장이 가라 않지 않을 것이라는 것이 이들의 주장입니다.

 

그럼 반대로 주장하는 사람들은 이렇게 이야기 합니다. ‘이미 왔어야할 부동산 시장에 correction이 2021년에 마침내 올 것이다’라고 주장하는 기관은 Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 모기지 보험을 담당하는 정부의 Crown corporation 이죠, 그리고 Fitch Ratings이라는 신용 점수 매기는 기관이죠. 모두 부동산 시장을 아주 잘 이해하는 기관입니다. 이들의 주장은 다음과 같습니다.

 

• 1. 코로나 백신 영향으로 공급 증가
  코로나 숫자가 줄고 우리의 일상이 Normal한 상태로 돌아가면 집을 시장에 내 놓는 것을 안전하게 생각해서 예전 수준만큼 물량이 시장에 나오면, 시장이 가라앉을 것이라는 것이 이들의 생각입니다.

• 2. 모기지 deferral 했던 사람들이 결국 default
  모기지를 매달 내야 하는 금액을 못 냈던 사람들이 2020년 9월 30일까지는 deferral program의 보호를 받았지만 그런 보호 장치가 더 이상 없습니다. 더군다나 코로나가 잠잠해지고 정부지원이 끊어지면 정부 보조금으로 모기지를 막고 있던 사람들이 어쩔 수 없이 집을 시장에 내 놓게 되고, 그러면 시장에 과다 공급이 오고, 그러면 집값이 내려가는 시점까지 올 것이라는 것입니다.

• 3. 이민자 유입 줄어듬
  1946년 이후 2020년 처음으로 온타리오 인구 감소했다고 합니다. 온타리오 인구는 이민자와 밀접한 관계가 있죠. 매년 100,000 넘는 수가 온타리오로 이민을 오고 있는 것을 감안하면 이민자 수 감소는 부동산 시장이 직접적으로 영향을 주겠죠.

 

저는 개인적으로 2021에는 GTA 외곽의 단독주택이 전년 대비 20% 이상 높게 팔리는 시장 추이는 가라 않지 않을까 생각합니다. 코로나 덕분에 CIBC & RBC의 전문가 팀도 갈피를 못 잡고 있는 시장의 방향을 제가 예측할 수 있다고 하면 거짓말이겠죠.

 

하지만 캐나다, 특히 온타리오 GTA의 튼튼한 경제기반, 향후 이민자의 꾸준한 유입 가능성, 미국과는 다른 캐나다 정치기반의 안정성 그리고 무엇보다 살기 좋은 환경을 생각했을 때 2008년 미국의 부동산 시장 급락과 같은 현상은 일어나지 않을 것이고 여전히 투자 가치가 높은 곳이 GTA의 부동산이 아닌가 생각합니다.

 

오늘이 이야기가 좀 길어졌네요. 집 매매을 계획하는 그 순간부터 이사가는 그 날까지 함께하는 3 in 1 부동산 전문가 피터 김이었습니다.