Ep53. 콘도 시장이 심상치 않다.

Ep45. 2020년 부동산 시장 총정리 및 2021 전망편에서 2021년 전망의 첫번째 포인트로 제가

“콘도 시장이 2020년 말부터 살아 나고 있다.”

라고 말씀을 드렸습니다.

 

2021년 3월 7일 현재 저의 이 예측이 틀리지 않았음을 보여 주는 재밌는 데이터를 보여 드리도록 하겠습니다.

 

오늘은 2021년 2월 부동산 시장을 간단히 정리해 보고 콘도시장도 셀러스 마켓으로 들어가고 있는 중이라는 것을 실제 SOLD 데이터를 보면서 설명 드리고 왜 이런 현상이 일어나고 있는지 분석해 보겠습니다.

 

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부동산 시장의 흐름을 정확하게 이해하기 위해 GTA 전체 시장 상황을 보고, 다음으로 더람지역, 마지막으로 노스욕의 시장상황을 점검해 보겠습니다.

 

먼저 지난 5년간 2월달 GTA 시장 상황을 보여주는 그래프를 보시겠습니다. 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하는데, GTA 평균집 값이 처음으로 $1million 달러를 넘었다는 기사는 여기 저기 신문에서 많이 보셨을 거에요. 2021년 2월 GTA 부동산 시장을 작년 2월과 비교 하면 거래량은 51% 올라 갔고 평균 집가격은 15% 상승하여 대략 $1.045M 였습니다.

 

그럼 지난 2년간 달별로 거래량과 평균가격을 보여 주는 그래프를 통해 좀 더 자세히 보겠습니다. 동일하게 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하는데요. 이 그래프를 보시면 코비드 때문에 2020년 4월 거래량이 급감했던 것을 확인 하실 수 있습니다. GTA 경우 올해 2월을 올해 1월에 비교하면 거래량은 58% 증가했고 집값은 8% 상승했습니다. 날씨가 조금이나마 풀리면서 거래량도 많은 폭의 변화가 있었습니다.

 

더람의 지난 5년간 2월달 시장 상황을 보여주는 그래프를 보시겠습니다. 2021년 2월 Durham 부동산 시장을 작년 2월과 비교 하면 거래량은 56% 올라 갔고 평균 집가격은 36% 상승하여 대략 $895K 였습니다. GTA 15%에 비하면 두배가 넘는 폭으로 상승을 했습니다.

 

마찬가지로 더람의 지난 2년간 추세를 달별로 자세히 보여 주는 그래프를 보시겠습니다. 올해 2월을 올해 1월에 비교하면, 거래량은 113% 증가했고 집값은 2% 상승했습니다.

 

자 그럼 이번엔 콘도를 많이 포함하는 노스욕의 지난 5년간 2월달 시장 상황을 보여주는 그래프를 보시겠습니다.  2월 North York 부동산 시장을 작년 2월과 비교 하면 거래량은 35% 올라 갔고 평균 집가격은 5% 하락하여 대략 $1.029M 였습니다. 다시 한번 말씀드리지만 노스욕은 콘도가 많은 지역입니다. 거래량은 훨씬 많았는데 평균 집값이 내려간 것은 그만틈 콘도거래가 많았다는 것을 의미한다고 볼 수 있겠습니다.

 

마찬가지로 지난 2년간 달별로 거래량과 평균가격을 보여 주는 그래프를 통해 시장 흐름을 살펴 보겠습니다. 올해 2월을 그 전달과 비교하면, 거래량은 22% 증가했고 집값은 14% 상승했습니다. 콘도 거래가 많았는데 집 값이 14% 상승했다는것에 주목해 주시기 바랍니다.

 

Ep45에서 “콘도 시장이 2020년 말부터 살아 나고 있다.”라고 말씀 드리면서 보여 드린 그래프가 바로 이 SNLR (Sales to New Listing Ratio) 그래프입니다. 새로 올라 오는 리스팅 숫자 대비 실제 매매되는 집의 숫자를 표시하는  SNLR이 어떤 의미인지 궁금하신 분들은 Episode 37을 보시면 이해하는데 도움이 되실 것입니다. 

 

이 그래프의 처음 시작 시점인 2019년 2월을 보시면 GTA, Durham, Oshawa, North York 모두 비슷한 위치에 있었습니다. SNLR이 50%가 약간 안되는 위치에 있었죠. 그러다가 작년 팬데믹 이전에 이미 부동산 시장은 뜨거워 지고 있었습니다. 2020년 3월까지 이들 네 지역을 나타내는 네 선이 모두 올라 가고 있는 모습을 보실 수 있습니다. 노스욕도 60% 가까이 올라 갔던 것을 확인하실 수 있습니다. 그러다가 작년 4월 이후 락다운이 풀리면서 더람 오샤와는 날개 달린듯 미친듯이 올라가서 80%에 육박하는 역사 이래 가장 뜨거운 셀러스 마켓을 지금도 경험하고 있습니다. 이 부분은 더 이상 말씀 안 드려도 잘 아실 것 같습니다.

 

그럼 오늘의 관심사 노스욕을 보시죠. 작년 팬데믹 이전 60% 가까이 올라가던 이 녹색선이 팬데믹 이후 추락을 했습니다. 코로나 때문에 왜 콘도가 인기가 없는지는 제가 여러번 말씀드렸으니 스킵하겠습니다.

지난 2020년 12월에 이 녹색으로 표시된 노스욕의 SNLR이 올라가기 시작했는데요. 그래서 제가 콘도 시장이 움직이기 시작한 것 같다고 1월 초에 말씀을 드렸습니다. 그리고 올해 1월과 2월의 녹색선을 보시면 얘가 올라가고 있는게 보이실 것입니다. 물론 더람 정도의 수준은 아니지만 올라가고 있다는 것에 주목해야 겠습니다.

 

그럼 올해 1월 노스욕에 팔린 집들 중에서 몇 퍼센트가 over asking에 팔렸는지, 그리고 2월에 팔린 집들 중에  몇 퍼센트가 over asking에 팔렸는지를 비교해 봄으로서 시장의 흐름을 분석해 보겠습니다.
제가 표본으로 사용한 노스욕을 간단히 정의하면 토론토 내에 C07과 C14지역을 합한 지역을 제가 임의로 정했습니다. 옆의 지도에서 보시는 것과 같이 Steales 와 401 고속도로 사이 지역 중에 Yonge 을 기준으로 서쪽이 C07 그리고 영의 동쪽이 C14입니다.

 

그럼 먼저 2021년 1월 해당지역에 콘도 아파트 중에 리스팅 가격 $500K ~ $800K 집이 몇개가 팔렸는지 보시겠습니다. 화면에서 보시는 것처럼 총 147개의 집이 팔렸는데 이 중 over asking에 팔린 집은 약 11%입니다. 반면 under asking 팔린 집은 약 67% 였습니다. 이 시점까지는 여전히 콘도 아파트는 바이어스 마켓이라고 할 수 있을 것 같습니다.

 

다음은 완전히 동일한 조건인데 1월이 아니라 2월 1일부터 3월 5일까지 저의 분석자료를 보시겠습니다. 총 160개의 집이 팔렸는데 이 중 over asking에 팔린 집은 약 36%입니다. under asking 팔린 집은 약 41% 였습니다. 여전히 under asking 팔린 집이 수가 조금 높기는 하지만 중요한 것은 트렌드가 바뀌었다는 것입니다.  over asking에 팔린 집이 1월 11%에서 2월 36%로 올랐습니다.

 

제가 이 데이터를 ‘팔린 날짜’ 기준으로 나열을 했습니다. 그래서 총 160개 팔린 집 중에 화면에서 27개 최근 3월 초에 팔린 집만 보이고 있습니다. 2월 초에만 해도 over asking을 표시하는 붉은 색과 under asking을 표시하는 파란색이 골고루 있었는데 3월 초에는 화면에 보시는 것처럼 over asking에 팔린 집들이 압도적으로 많습니다.

 

그럼 현 시점의 부동산 시장을 정리해 보겠습니다. 작년 2020년 초부터 부동산 시장은 전반적으로 열기를 받고 있었습니다. GTA 시장의 수요와 공급  불균형 때문에 어쩔 수 없는 현상이라고 생각합니다. 그러다가 2020년 3월 팬데믹 이후 시장은 크게 두 갈래로 나뉩니다. 코비드 때문에 오샤와, 해밀톤, 배리 같은 지역의 단독으로 사람들이 몰리면서 이들 지역은 엄청한 셀러스 마켓을 현재까지 경험하고 있습니다. 반면 코비드 때문에 콘도의 인기가 떨어지면서 콘도가 많은 노스욕 같은 지역은 팬데믹 이전 받고 있던 시장의 열기가 확 꺽기면서 콘도들은 찬밥 신세를 격고 있었습니다.

 

그런데 역사 이래 가장 낮은 모기지 이자율을 이용해 집을 사려고 뛰어든 홈 바이어들이 집은 사고 싶은데 오퍼를 넣으면 경쟁이 너무 심하니까 7-8번씩 미끄러지고 있습니다. 이 시점에 코비드의 백신뉴스가 나오기 시작하는 것이죠. 사람들은 생각합니다. ‘백신이 나오면 올해 말, 늦어도 내년이면 백신을 많은 사람들이 맞을 것이고 그럼 팬데믹 이전 정상적인 삶으로 돌아갈 수 있겠구나. 그렇다면 One Bed같은 아주 작은 콘도가 아니라면 이렇게 집 사기 어려운 상황에서 콘도를 사는 것도 나쁘진 않겠구나’ 라고 생각을 하는 것이죠. 

 

즉, 부동산 시장의 열기가 단독과 타운하우스에만 편중되어 있다가 그 열기가 콘도에도 막 붙기 시작한 시점에 현재 우리가 있다고 저는 생각합니다. 단독이나 타운을 사려고 계획 중이라면 리스팅 보다 아무리 못해도 10%이상 더 낼 각오를 하셔야 가능성이 있는 상황입니다. 콘도시장은 단독주택같이 완전 뜨겁지는 않지만 그 방향으로 가고 있는 것 같습니다. 집 구매를 계획 중 이시라면 시장 상황을 이해하고 빠른 결정을 내리는 것이 좋을 것 같습니다.