좋은 가격을 받을 수 있는 오퍼 날짜는?

집을 팔려고 생각하고 계신다고요? 그럼 오퍼 날짜는 무슨 요일로 정해야 좋은 가격의 오퍼를 받을 수 있을까요? 오퍼 날짜를 집 주인이 편한 시간만을 고려해서 결정을 하면 안 된다고 생각합니다. 오퍼가 들어 오는 갯수에 따라 집값이 몇 만불 심지어 십만불 이상이 차이가 날 수 있습니다. 데이터에 근거에서 결정해야 겠습니다. 데이터는 사람들의 심리 상태와 행동양식를 반영합니다. 데이터를 통해서 왜 사람들이 특정 요일에 리스팅 가격보다 더 많이 내고 사는지 분석해 보겠습니다.

 

요즘 셀러스 마켓이다보니 90% 이상 집들은 오퍼 날짜를 정해 놓고 집을 시장에 내 놓습니다. 거의 모든 집들이 시장에 나오고 팔리는 패턴이 매우 비슷합니다. 수요일 목요일쯤에 집이 MLS 에 올라 오고 바이어로 하여금 금, 토, 일 집을 볼 수 있도록 쇼잉을 합니다. 그리고 월요일 또는 화요일 또는 수요일 또는 다른 요일, 오퍼 날짜를 정해서 그 날짜에 오퍼를 받습니다. Financing or Inspection condition 을 넣으면 오퍼가 선택될 확률이 매우 작기 때문에, 컨디션을 넣지 않고 오퍼를 넣으니 오퍼 날짜에 집이 팔리고 상황 종료가 됩니다. 

 

그런데 제가 최근에 오퍼 날짜가 주중이 아니라 토요일 오후인 집에 오퍼를 넣게 되었습니다. 짐작하시겠지만 리얼터는 주말이 가장 바쁩니다. 집 팔려고 계획 하시는 분들 컨설팅이 주말에 많고, 쇼잉도 주말이 많기 때문이겠죠. 그런데 거기에 오퍼 까지 준비를 해야하는 상황이 되면서 이런 생각이 들었습니다. 리얼터들도 인간인데 토요일 또는 일요일날이 오퍼 날짜인 집들은 주중에 오퍼 날짜인 집들보다 over asking으로 팔리는 폭이 낮을 것 같다는 직감이 오더군요. 주말에는 바이어들도 그리고 그 바이어의 리얼터들도 집 보러 다니느라 바쁠 것입니다. 리얼터도 인간이다 보니 주말 보다는 주 중에 오퍼를 준비하는 것과 같은 서류 작업하는 것을 선호할 것이기 주말의 오퍼를 넣는 집은 인기가 없을 거 같습니다. 그래서 저의 직감이 실제 거래 데이터에서도 반영이 되는지 분석해 보았습니다. 어떤 요일에 오퍼를 받는 것이 가장 좋은 가격으로 집을 팔 수 있을까요? 오늘 그 해답을 확인하실 수 있습니다.

 

Welcome back! 당신의 삶에 새로운 시작과 성공적인 부동산 투자를 돕고자 노력하는 사나이,  노스욕 더람지역 부동산 & 모기지 전문가 3 in 1 피터 김입니다. 구독과 좋아요는 양질의 컨텐츠를 위해 연구하는 저에게 큰 힘이 됩니다. 아직 구독 안 하신 분을 꼭 눌러주고 가시면 감사하겠습니다. 

 

고객이 최대한 좋은 가격에 집을 사고 팔 수 있는데 도움이 된다면 무엇이든 분석해서 고객님이 현명한 결정을 할 수 있도록 노력하고 있습니다. 물론 데이터의 결과만 보는 것은 의미가 없습니다. 왜 그런 결과가 나왔는지 분석하고 사람들의 심리 상태를 이해하려고 노력하는 것이 더욱 중요하겠죠. ‘Predictably Irrational’ by Dan Ariely 이라는 책에서 저자는 비 논리적으로 감정에 의해 결정을 내리는 존재 하지만 예상할 수 있는 패턴에 의해 결정을 내리는 존재가 바로 인간이라고 설명하고 있습니다. By the way, 이 책은 제가 강추하는 책 중에 하나입니다. 논리보다는 감정과 심리상태에 따라 오퍼 가격과 같은 큰 결정을 내리는 것이 우리 인간임에 동의합니다. 그래서 제가 분석할 수 있는 것은 분석해서 왜 이런 결정을 사람들이 내리는지를 이해하도록 노력해 보겠습니다. 리얼터 중에서 오퍼 요일을 분석한 사람은 제가 처음이 아닐까 생각해 봅니다.

 

제가 2021년 3월이 오퍼 날짜였고 이미 팔린 집 1,029개 집을 분석했습니다. 모두 GTA 에 있는 단독 주택입니다. 이 중에서 어떤 요일이 오퍼 날짜로 가장 인기가 많았었는지 그리고 각 요일별로 리스팅 대비 팔린 가격이 평균 얼마만큼 올랐는지 계산을 해 보았습니다. 어떤 요일이 오퍼 날짜로 가장 많이 사용되는지는 제가 예상했던 것과 같은 결과가 나왔지만 리스팅 대비 팔린 가격이 가장 높은 요일은 제가 전혀 예상하지 못한 날이 결과로 나왔네요. 정말 재미있는 결과가 아닌가 생각됩니다.

 

결과를 말씀드리기 전에 제가 어떤 방법의 의해 이 데이터를 모으고 분석했는지 방법론을 화면을 보면서 설명드리겠습니다. 결과를 바로 보고 싶으신 분은 아래 화면에 보이는 시각으로 스킵 하시면 되겠습니다.

 

(화면 설명)

 

그럼 결과를 공개합니다. 화면에서 보시는 것 처럼 오퍼 날짜로 가장 인기가 있는 요일은 월요일입니다. 전체 882개 샘풀 중에 280개를 차지해서 약 32%의 집의 오퍼 날짜가 월요일 이었습니다. 다음은 화요일 24% 그리고 수요일 13%로 나왔습니다. 오른쪽의 average over asking price 표를 보시면 월,화,수요일이 오퍼 날짜였던 집들은 약 18%에 거래가 되었습니다. 거의 비슷한 수준이죠. 

 

반면, 일요일 또는 토요일을 오퍼 날짜로 선택한 집들은 각각 13% 와 4% 였고 average over asking price 약 17%으로 거래가 되었습니다. 목요일로 오퍼 날짜를 정하는 집은 약 10%로 토요일 보다는 많습니다. 그런데 가격 차이는 마찬가지로 약 16%로 토요일 일요일과 비슷합니다. 바이어들이 오퍼를 넣으려는 마음자세에서 쇼잉을 열심히 하는 모드로 전환했기에 오퍼에 전념을 안해서에 이런 현상이 일어나지 않나 생각합니다.

 

다시 말씀드리면 오퍼 날짜를 월화수로 정한 집들과 오퍼 날짜를 토요일, 일요일 또는 목요일로 정한 집들의 최종 판매된 집 가격에 약 1% 차이가 나네요. 1M 집의 1%는 $10,000입니다. 오퍼 날짜에 따라 $10,000를 더 받는냐 못 받는냐가 결정이 날 수도 있다는 것입니다.  

 

여기서 재미있는 결과는 바로 금요일입니다. 물론 금요일을 오퍼 날짜로 정하는 집은 많지 않습니다. 약 4% 밖에 안되는 집들만이 금요일을 선택하고 있습니다. 그런데  average over asking price는 그 어떤 요일보다 놓은 19.5%입니다. 왜 이런 현상이 일어날까요? 서두에 말씀드렸듯이 사람들은 논리보다는 감정과 기분에 의해 결정을 내리는 존재입니다. 무드에 많은 영향을 받죠. 오퍼는 보통 저녁에 마무리가 됩니다. 한 주가 끝난 금요일 저녁 긴장은 풀렸고 다음 날 일 나갈 걱정이 없으니 오퍼 가격 결정을 하면서 집을 꼭 사야겠다는 의지와 편안한 마음이 작용하지 않았나 하는 저만의 분석을 해 보았습니다. 혹시 다른 해석 또는 다른 의견을 공유하고 싶은 분들은 코멘트에 글을 남겨 주시면 감사하겠습니다.