Ep57. GTA 부동산 시장 Peak를 지났다(?)

보통은 제가 매달 초 비디오에서는 GTA 부동산 시장, 더람 시장, 그리고 노스욕의 시장을 그래프와 숫자를 통해 어떤 변화가 있었는지 설명을 드립니다. 오늘은 자세히 설명을 안 드리겠습니다. 간단히 말씀드리면 2021년 3월도 여전히 매우 뜨거웠습니다. 자세한 숫자와 그래프는 저의 웹싸이트에서 Market 이라는 메뉴로 가셔서 옆의 Market Update을 보시면 확인하실 수 있습니다.

 

저는 데이터 분석하는 것을 좋아합니다. 왜냐면 숫자와 그래프는 사람들의 삶, 두려움, 희망, 그리고 꿈과 같은 이야기가 녹아 있기 때문입니다. 어떤 이야기가 숨어 있는지 찾아 내고 그 걸 이해시켜 드리도록 노력하는 것이 저의 역할이라고 생각합니다. 제가 일반적으로 보여 드리는 그래프에 의해선 여전히 뜨거운 시장처럼 보이지만 자세히 들여다 보면 시장의 변화의 조짐이 보이기 시작했습니다.

 

오늘은 2021년 3월달 시장 데이터를 통해서 제가 왜 셀러스 마켓의 정점을 지난 것 같다고 생각하는지 말씀드리겠습니다. 작년 3월 15일 이후 락다운이 되었으니까 팬데믹 이후 1년의 시장 데이터를 한 눈에 볼 수 있는 시점에 우리가 서 있기 때문에 GTA 부동산 시장에 어떤 일이 있었는지 간단히 살펴 보고, 어떤 방향으로 갈 것인지 예측 해보고, 마지막으로 제가 왜 이렇게 생각하는지 말씀드리겠습니다.

 

Welcome back! 당신의 삶에 새로운 시작과 성공적인 부동산 투자를 돕고자 노력하는 사나이,  노스욕 더람지역 부동산 & 모기지 전문가 3 in 1 피터 김입니다. 

 

2020년 초 코비드로 인한 락다운이 되기 전에 이미 시장은 뜨거워 지는 조짐을 보였습니다. 집을 사려는 수요에 비해 공급이 많이 부족한 GTA 부동산 시장의 근본적인 문제로 어쩔 수 없는 현상입니다. 락다운 이후 주식 시장은 폭락하고 부동산 시장도 급격하게 식어서 거래량이 반 토막이 나고 맙니다. 그러다 여러가지 정부의 보조 정책과 모기지 이자율이 내려 가면서 부동산 시장은 5월부터 살아 나더니 그 이 후 급격하게 뜨거워 졌습니다. 코비드로 인해 도심에서 외곽으로 넓은 공간의 단독 주택을 찾는 사람들이 시장의 열기를 일으켰습니다. 급기야 11월 이후에는 SNLR (Sales to New Listing Ratio) 즉 새로 올라 오는 리스팅 숫자 대비 실제 매매되는 집의 숫자를 표시하는 숫자가 80%가까이 가면서 유래 없는 셀러스 마켓이 현재까지 이어지고 있습니다.  [SNLR이 어떤 의미인지 궁금하신 분들은 Episode 37을 보시면 이해하는데 도움이 되실 것입니다. ]

 

이렇게 시장이 너무 뜨겁다 보니, 급기야 집을 처음 구매할까 말까 고민하는 사람들도 지금 부동산 시장에 발을 들여 놓지 못하면 평생 집을 못 사게 될지도 모른다는 걱정에, 서둘러서 시장에 뛰어 듭니다. 거기다 집을 시장에 내 놓기만 하면 컨디션도 없이 20%가까이 높은 가격에 집을 팔 수 있다 보니 투자가들도 뛰어 들기 시작하죠. 이러다 보니 시장에 열기가 빠지질 않고 있는 상황입니다. 너무 열기가 심하다 보니 이대로 가다가 보면 2008년 2009년 미국에서 발생했던 부동산발 경기침체와 같은 현상이 일어 날 수도 있다는 목소리가 여기 저기에서 나오기 시작하고 있습니다. 

 

캐나다에서 이 전에도 여러번 셀러스 마켓을 경험한 적이 있습니다. 그런데 예전의 셀러스 마켓과 이번의 우리 경험하고 있는 이 뜨거운 시장의 차이는 예전에는 GTA 과 벤쿠버 같은 큰 도시들만 이런 뜨거움을 느겼었는데 이번에는 cottage country와 같은 시골 및 작은 도시들에 까지, 즉 캐나다 전체적으로 이 시장의 열기가 느껴지고 있다는 것입니다.  코비드 이후에도 리모트로 집에서 일을 하는 쪽으로 근무의 형태가 바뀔 것으로 예상되다 보니 회사까지의 거리가 집을 선택하는 기준으로 차이하는 비중이 줄어 든 것도 하나의 이유일 것입니다. 어쨌든 시장이 이렇게 전 캐나다적으로 뜨겁다 보니 주 정부가 나서서, 정책을 통해서 시장을 쿨다운 시켜야 한다고 주장하는 경제학자 또는 부동산 전문가들이 많아진 것이죠.

 

예를들면, 캐나다에선 집 한채에 대해선 집을 팔고 수익이 발생하는 부분에 대해 전혀 세금을 내지 않습니다. Principal residence exemption 있기 때문에 그런데요. 집이 한채라도 그 집을 5년 이내에 팔면 얼마나 빨리 팔았느냐에 따라 세금을 내도록 해야 투기성 부동산 거래를 줄일 수 있다고 주장하는 사람도 있습니다.

 

그리고 모기지 이자율이 정말 낮은데 모기지 규정을 좀 더 보수적으로 강화 해야 한다고 얘기하고 있습니다. 이 것에 관해선 벌써 The Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) 모기지 industry를 규제하는 기관입니다. 아직까지 mortgage stress test rate, 업계에서는 qualifying rate 이라고 하는대요. 이 rate이 현재는 4.79%입니다. 이 퍼센티지를 6월 1일부로 5.25%로 올리기로 제안을 한 것입니다. mortgage stress test rate, qualifying rate은 나중에 기회가 되면 다시 설명을 드리겠습니다. 간단히 결론만 얘기하면 모기지로 빌릴 수 있는 금액이 약 4~5% 줄게 되는 효과를 내는 정책을 내 놓은 것입니다.

 

이런 뒷 배경을 생각하며 옆의 그래프를 보시겠습니다. 지난 5년간 3월달 GTA 시장 상황을 보여주는 그래프입니다. 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시합니다. 2021년 3월 GTA 부동산 시장을 작년 3월과 비교 하면 거래량은 95% 올라 갔고 평균 집가격은 22% 상승하여 대략 약 $1,098,000 에 거래가 였습니다. 물론 작년 3월 15일 이후 락다운 때문에 작년 3월은 거래가 급감 했던 것을 감안해서 보셔야 겠습니다.

 

그럼 지난 2년간 달별로 거래량과 평균가격을 보여 주는 그래프를 통해 좀 더 자세히 보겠습니다. 동일하게 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하는데요. 이 그래프를 보시면 코비드 때문에 2020년 4월 거래량이 급감했던 것을 확인 하실 수 있습니다. GTA 경우 올해 3월을 올해 2월에 비교하면 거래량은 43% 증가했고 집값은 5% 상승했습니다.

 

참고로 여기서 보여 드리는 모든 그래프는 모두 제가 직접 매달 분석해서 만들고 있는 그래프입니다.

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이들 그래프만 보았을 때는 시장이 계속 뜨거울 것 처럼 보입니다. 그런데 GTA와 Durham의 평균 집 값이 매달 어떻게 변하는지를 퍼센티지로 나타내는 옆의 그래프를 보시겠습니다. 0% 이상만 되면 전달과 비교해서 평균 집 값이 올랐다는 것을 뜻 합니다. 작년 4월 달을 보시면 작년 3월 달에 비해 -7%(negative) ~ -9%(negative) 차이가 있었습니다. 락다운 되면서 평균 가격이 한달 사이 내려 갔던 것입니다. 그런데 그 다음 달인 5월을 보시면 +6%로 반전을 했습니다. 그 이후 더람을 나타내는 빨란색 선을 보시면 계속 0% 이상에 있습니다. 특히, 2020년 12월 2%에서 2021년 1월에 약 13%로 가장 큰 한달만의 변화를 보였습니다. 

 

참고로 비슷한 시기 2020년 12월 GTA는 -2.5%(negative)로 내려갔죠. GTA 전체시장에서 콘도가 차이 하는 부분이 많고 콘도 평균가격이 내려가서 그런 것으로 판단합니다. 그런데 더람을 나타내는 빨간 선이 2021년 2월과 3월에 내려가고 있습니다. 물론 0% 이상 이니까 전달 대비 평균 집값이 올랐다는 얘기지만 올라가는 폭이 급격히 줄었습니다.

 

그래프 하나만 더 보겠습니다. 옆의 그래프는 오샤와와 노스욕의 새로운 리스팅으로 집이 올라오는 갯수를 표시합니다. 오샤와 경우 2021년 2월 3월 새로 나온 리스팅 수가 2019년 / 2020년 같은 달과 비교 급격히 올랐습니다. 현재 시장 상황을 이용해 좋은 가격을 받으려고 집을 팔 계획이 없던 사람들이 집을 많이 내 놓고 있다는 것입니다. 공급이 평년에 비해 많아졌다는 것입니다.

 

이 그래프들은 우리에게 무슨 이야기를 하고 있는 것일까요? 평생 집을 못사면 어떻게 하지 하는 두려움 때문에 시장에 뛰어든 사람들까지 참여 하면서 여전히 뜨거운 시장임은 분명합니다. 그런데 제가 서두에서 말씀드린 것과 같이 부동산 시장의 너무 급격한 상승! 그리고 그로 인한 급격한 하락!과 경제 전반적인 침체를 우려하는 목소리들이 늘고 있고 주 정부에서도 어떤 정책을 갑자기 내 놓을 수도 있다는 가능성 때문에 일부 구매를 계획하는 사람들이 관망세로 들어 선 것은 아니가 싶습니다. 이리고 이래 없는 부동산붐을 이용해 수익 내려는 사람들이 집을 시장에 내 놓으며 공급도 늘고 있습니다. 이런 상황을 종합적으로 검토해 보았을 때 시장이 방향을 바꾼 것은 아닌가 생각합니다.

 

고객분들을 위해 오퍼를 쓰고 오퍼를 받는 리얼터로서 인기 있는 집들은 오퍼 날 20-30개의 오퍼가 들어 오다가 요즘은 인기 있는 집들도 20개 이하로 오퍼가 들어 오는 것을 경험하며 저의 현장 느낌도 비슷한 이야기를 하고 있지 않나 생각합니다. 이 부분은 그냥 저의 느낌입니다.

 

커피 물이 100도로 끓고 있으면 정말 뜨거운 물이죠. 그런데 90도로 약간 식었다고 차가운 커피가 되지는 않습니다. 하지만 조금만 더 시간이 지나면 향긋이 마실 수 있는 적당한 온도의 커피가 될 것이라는 것은 알 수 있겠죠.