Ep58. 모기지 스트레스 테스트 (5.25%!), 돈 덜 빌려 준다고?
지난 주에 제가 모기지 스트레스 테스트 기준이 6월 1일부터 바뀔 예정이어서 실제 받을 수 있는 모기지 금액이 약 4~5% 줄어들 것이라고 말씀 드렸습니다. 오늘은 모기지 스트레스 테스트가 무엇인지 그리고 4.79%에서 5.25%으로 바뀔 경우 실제 모기지 금액이 어떻게 차이가 나는지 예를 들어서 설명 드리겠습니다.
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The Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) 모기지 industry를 규제하는 기관인데요. 이 기관에서 모기지 qualifying rate을 현재의 4.79%에서, 6월 1일부로 5.25%로 올리기로 제안했습니다.
모기지 스트레스 테스트를 간단히 설명하면 규제 기관이 심어 놓은 안전장치 같은 것이라고 생각하시면 됩니다. 혹시라도 바로어(Borrower)의 모기지 이자율이 올라간다거나 아니면 월 수입이 줄어든다 할지라도 집 구매자가 큰 문제 없이 여전히 매달 모기지를 낼 수 있는지를 테스트 하는 것이라고 생각하시면 됩니다.
모기지 스트레스 테스트는 [계약 모기지 이자율 + 2 %] 또는 [5.25%]의 이자율, 이 둘 중에 큰 이자율을 이용해 계산한 모기지 페이먼트를 낼 수 있는지 평가하는 테스트입니다. 여기에서 [5.25%]을 the benchmark rate 또는 qualifying rate이라고 표현을 하죠. 렌더와 계약을 하시게 되는 이자율이 보통 이 qualifying rate 보다 2% 이하로 작기 때문에 둘 중에 큰 것이 무엇인지 확인할 필요없이 보통은 qualifying rate으로 계산을 하게 되는 것입니다. 그런데 예를들어 만약 렌더에게서 받은 이자율이 3.75%라면 3.75% + 2% 는 5.75%이고 5.75%는 qualifying rate 5.25%보다 크므로 이 경우에는 5.75%로 계산한 모기지 페이먼트를 낼 수 있는지 평가를 하겠죠.
이 qualifying rate을 이용해서 GDS/TDS를 계산하고 이들 계산을 통해 최대 얼마까지 모기지를 받을 수 있는지 평가를 합니다. GDS/TDS 대한 자세한 설명은 저의 유튜브 에피소드 38을 확인해 주시기 바랍니다.
그렇다면 qualifying rate 4.79%에서 5.25% 바뀔 경우 집 구매자의 집 구매력 buying power가 얼만큼 줄어 드는지 간단히 계산해 보겠습니다. 이 예들 보시면 qualifying rate 이 어떻게 적용이 되는지 확실히 이해하실 수 있으리라 믿습니다.
렌더가 실제 모기지 심사를 할때는 그들이 사용하는 GDS 퍼센티지를 이용해 GDS 기준에 들어 오는지, 그리고 TDS 퍼센티지를 이용해 TDS 기준에 들어 오는지 확인을 합니다. 두 조건이 모두 만족이 돼야 하지만 오늘 예에서는 그냥 GDS만 계산해 보겠습니다.
제가 좋아하는 가상의 인물, 홍길동씨의 총 가족 수입이 일년에 $100,000 이라고 가정을 하겠습니다.
홍길동씨가 20% 다운을 하고 노스욕에 콘도를 하나 사려고 하고 있습니다.
콘도 Property Tax가 $3,000, Maintenance Fee 한달에 $500, Heating Cost 한달에 $150, 모기지 상환기간을 30년, 그리고 해당 렌더는 GDS 40%를 기준으로 사용한다고 가정할 경우, 모기지만 얼마를 받을 수 있을까요?
Qualifying Rate 4.79%일 경우, 계산되는 매달 내야하는 모기지 금액은 $2,683이고 일년으로 계산하면 $32,200입니다. GDS 사용되는 다른 지출을 모두 포함하면 일년에 총 비용이 $40,000입니다. GDS는 이 총비용 나누기 총 수입이니까. $40,000 나누기 $100,000을 하면 40%입니다. 렌더의 GDS 기준을 턱걸이로 만족을 시키게됩니다.
다시 한번 설명드리면, 홍길동씨가 이 렌더에게서 고정금리 2.5%을 받았다고 할지라고 GDS 계산시 2.5%를 사용하는 것이 아닙니다. 서두에서 말씀드렸듯이 [계약 모기지 이자율 현재 예에선 2.5% + 2%] 또는 [4.79%] 중에 큰 이자율을 이용해 GDS를 계산하는 것입니다. 어쨌든 총 받을 수 있는 모기지는 이 경우 $514,800입니다. 20% 다운시 최대 $643,500짜리 집을 사실 수 있겠네요.
그런데 Qualifying Rate 5.25%일 경우 GDS 40%를 만족시키기 위해서 매달 내야하는 모기지를 포함해 모든 지출이 같아야합니다. 변할 수 있는 것은 모기지 원금밖에 없죠. 이 경우는 총 받을 수 있는 모기지는 $489,025입니다. 20% 다운시 최대 $611,281짜리 집을 사실 수 있겠네요.
Qualifying Rate 4.79%경우 모기지 원금 $514,800에서, Qualifying Rate 5.25%일 경우 $489,025으로 약 $25,800달러 줄었습니다. 퍼센티지로는 약 5% 작은 금액을 빌릴 수 있게 되는 셈이네요.
일반적으로 세금을 많이 걷는 캐나다에서 세금을 안 내는 경우가 집 한채에 한해서 이죠. 그리고 캐나다 부동산 시장의 아직까지의 집 값 상승율을 보았을 때 집을 소유하는 것은 가장 좋은 첫번째 투자라고 생각합니다. 그런 의미에서 수입이 어느 정도 있으시다면 무조건 모기지를 받아서 집을 사시라고 권하고 있습니다.
하지만 동시에 모기지로 나가는 금액이 너무 커서 House Poor로 살면서 하고 싶은 것 전혀 못하고 가고 싶은 곳 전혀 못 간다면 그 것 또한 좋은 생각은 아닌 듯합니다. 모기지 스트레스 테스트가 캐나다 금융기관을 보호하는 역할도 하지만 동시에 심각하게 House Poor가 되는 것을 어느 정도 막아 주는 역할도 하고 있지 않나 생각해 봅니다. 선생님은 어떻게 생각하시는지 코멘트로 남겨 주시면 감사하겠습니다.
