Ep89. 분양 집 구매시 가장 중요한 것.

불과 올 초만 해도 분양 프로젝트가 나오면, 나오기 무섭게 다 팔려 나갔습니다. 분양받는 것이 하늘에 별 따기 같았습니다. 하지만 요즘은 별 따기가 매우 쉬워졌습니다. 맘만 먹으면 언제든지 딸 수 있겠네요.

요즘 분양 콘도 매물이 나오면, 새로 나온 매물을 가장 많이 사들이는 그룹이 있습니다. 누구인지 아시는지요?

빌더들에 따르면 리얼터들이 본인 투자로 요즘 매물을 많이 사들이고 있다고 합니다. 모기지 이자율이 오르고 물가도 오르다 보니까 일반 대중은 관망세로 돌아 섰습니다. 하지만 시장이 오르고 내리는 싸이클을 많이 목격한 리얼터들은 지금처럼 바이어에게 선택권도 많고 인센티브도 많이 받을 수 있는 시점이 투자하기 좋은 시점이라고 생각하는 것이죠.

주식투자이건 가상화폐이건 부동산투자이건 모든 투자에 적용되는 법이 있습니다.
High risk, high return 입니다. 위험율이 높으면 높은 만큼 수익율도 높습니다.

일반 리세일 하우스 기존 집을 사는 것 보다는 분양 하우스를 사는 것이 위험율이 당연히 높습니다. 아직 존재하지 않는 플랜을 사는 것이니까요. 보통 분양 프로젝트가 발표되고 완공되기까지 약 5년이 걸립니다. 이 5년 사이 어떤일이 벌어질지 알 수 없습니다. 위험성이 높겠죠. 높은 위험에 투자하면 그 만큼 수익율도 높겠죠.

2021년 지난해에 GTA에 몇개의 콘도 유닛이 분양되었는지 아시는지요?
Urbanation에 따르면 약 삼만천개의 유닛이 분양되었습니다. 2017년을 제외하고는 최고 기록을 세운 숫자입니다.

작년에 Developers들이 이렇게 많은 양을 팔았는데 문제가 생겼습니다.
이자율이 올라서 공사자금 빌리는 이자비용이 올라갔고 물가 인상으로 인부들 비용뿐만 아니라 여러가지 자재 비용이 다 올랐습니다.

Statistics Canada의 building construction price index라는 자료에 따르면 토론토에 고층 콘도를 짓는대 드는 비용이 지난해에 비해 21%가 올랐다고 합니다.

비용이 2~3% 오르면 빌더들이 자신의 수익이 줄어드는 것으로 받아들이고 안타깝지만 집을 끝까지 짓겠죠. 하지만 20~30%이상 비용이 올라가면 손해볼 것이 뻔한 공사를 굳이 끝내려고 하지않을 것입니다.

Globe and Mail 기사에 따르면 5,000개 가량의 유닛의 프로젝트가 캔슬될 것으로 보고 있습니다.

물론 프로젝트가 캔슬이 되면 온타리오 법에 따라 디파짓은 보호를 받습니다. 디파짓은 돌려 받을 수 있겠지만 그 자금을 다른 곳에 투자해서 수익을 낼 수도 있었는데 그 기회를 놓쳤으니 그 기회 비용은 그냥 날라 가는 것이죠.

저의 결론이 어디로 가고 있는지 아시겠죠. 일반적으로 말해도 분양콘도 구매시 developer가 누구인지가 중요한 결정요소입니다. 하지만 요즘같이 분양 프로젝트의 캔슬 가능성이 높은 시점에서는 developer가 누구인지가 그 어떤 것보다 중요한 요소라고 할 수 있겠습니다.

이전에 프로젝트를 캔슬한 이력이 있는지? GTA 에 완공한 프로젝트가 있는지? 그 완공된 집에 대한 평가는 어떤지? 완공 날짜는 현실적인지? 등등을 꼭 살펴 보셔야겠습니다. 감사합니다.